Case vacanze e Airbnb, attenti alle truffe, guida all’affitto sicuro. 7 cose da sapere

Si può optare per un affitto breve senza il rischio per l'affittuario di incappare in truffe e per il proprietario di vedersi recapitare dal fisco una cartella esattoriale per non aver rispettato la normativa fiscale? Ecco come funziona il contratto di locazione transitoria. A partire dalla fornitura delle lenzuola e degli asciugamani

Affittare una casa per le vacanze o anche solo una stanza sui tanti siti dedicati (il più noto è Airbnb) si sta rivelando una scelta sempre più diffusa rispetto ai tradizionali hotel. L’ultimo osservatorio di HomeAway, relativo all’estate 2015, ha registrato un aumento della domanda da parte degli italiani del 46% su base annua contro il +4% di presenze raggiunto dagli alberghi (dato Federalberghi). Del resto, complice la crisi, questa soluzione è la più azzeccata sia per chi ha un budget ridotto (e non vuole rinunciare alle meritate ferie) che per gli stessi padroni di seconde case che alla fine ci guadagnano di più rispetto all’affitto normale. Inoltre, l’incontro tra domanda e offerta è immediato: si fa tutto online. Ma si può optare per un affitto breve a cuor leggero senza il rischio per l’affittuario di incappare in truffe e per il proprietario di vedersi recapitare dal fisco una cartella esattoriale per non aver rispettato la normativa fiscale?

Meglio, allora, fare un po’ di chiarezza. E per iniziare bisogna partire dalla biancheria da bagno e da letto. Nel caso, infatti, si decida di affittare una casa al mare o in montagna – anche solo per alcuni giorni fino a un massimo di 30 – è necessario che non si forniscano lenzuola e asciugamani e che l’inquilino stesso provveda al riassetto quotidiano dell’abitazione, riconsegnando la casa (o la stanza) in ordine e pulita. Fa eccezione la legge regionale del Veneto che consente espressamente la prima fornitura della biancheria.

Inoltre non si possono servire colazioni, pranzi e cene: fornire questi servizi alla persona può configurare il reato di esercizio abusivo della professione ricettiva, con rischio di pesanti sanzioni. Clausola fondamentale visto che fa da spartiacque tra una locazione transitoria e la disciplina di tipo alberghiero o dei bed and breakfast. La prima è regolata dal codice civile, non comporta l’obbligo di registrazione del contratto (che, però, deve rispettare il requisito della forma scritta) e gli importi percepiti a titolo di canone di affitto vanno indicati nella dichiarazione dei redditi, senza che sia necessario aprire la partita Iva. Nel secondo caso si tratta, infatti, di attività ricettive normate dalle legislazioni regionali con una fiscalità più complessa, in primis la registrazione del contratto.

“Le locazioni turistiche – spiega il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani – lasciano ampia discrezionalità a proprietario e inquilino che possono stabilire insieme tutte le condizioni che regolano la locazione, dalla disdetta del contratto tra le parti all’entità delle spese accessorie all’utilizzo di spazi accessori. Meglio specificare anche la finalità turistica di chi lo affitta, la spesa per i consumi delle utenze (luce, acqua, gas, ecc.) e l’autorizzazione (o il divieto) all’ingresso di animali nell’appartamento locato”. Sul fronte degli obblighi, l’affittuario in ogni caso deve avere la custodia dell’immobile ed è responsabile di tutti i danni che in esso dovessero verificarsi. Meglio, quindi, accertarsi se il proprietario abbia stipulato un’assicurazione danni e compilare con lui una lista dei servizi offerti dalla casa, accertandosi che siano tutti fruibili. Vanno, poi, chiarite bene le regole dell’immobile, del suo uso e del contesto in cui è inserito, come il regolamento condominiale.

Spese di bollo e di registro per l’affitto delle case vacanze – Sul contratto di locazione si deve apporre una marca da 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Solo se la locazione ha durata superiore a 30 giorni il contratto va registrato e la spesa divisa a metà tra le parti. Per le locazioni brevi, in caso di applicazione del regime fiscale della cedolare secca (ammessa anche in presenza di locazioni di singole stanze della casa), le imposte di registro e di bollo non sono dovute. In alternativa al regime ordinario Irpef, infatti, chi affitta la casa per brevi periodi può scegliere di applicare questa imposta con aliquota al 21% che va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza l’abbattimento forfetario del 5% del canone previsto nel regime di tassazione ordinaria. L’imposta – sottolinea Confediliza – sostituisce anche le addizionali comunali e regionali. Ma la cedolare è ammessa solo se il proprietario è una persona fisica. La scelta si effettua quando si compila la dichiarazione dei redditi.

Tasse casa – Abolite da quest’anno quelle sulla prima casa, il proprietario deve pagare Imu, Tasi e Tari per tutte le altre abitazioni. Ma la casa principale parzialmente affittata resta esente da Imu, perché non perde la qualifica di abitazione principale.

Inquilino extracomunitario – Solo in questo caso, indipendentemente dalla durata contrattuale, il proprietario deve effettuare un’apposita comunicazione alla polizia entro 48 ore da quando la casa viene messa nella disponibilità dell’inquilino straniero.

Social network e Wi-fi – “La casa va presentata onestamente, senza nasconderne i difetti, consegnandola pulita e mettendo a disposizione mappe turistiche, brochure e un kit di pronto soccorso di musei”, spiega Altroconsumo. Che aggiunge: “È importante essere presenti e disponibili all’arrivo e alla partenza dell’ospite e fornire tutte le indicazioni necessarie. Così si è certi di avere un buon riscontro dei giudizi sui social network”. Chi affitta una casa che sia da un privato o tramite, ad esempio, Airbnb, deve pretendere un promemoria riportante tutte le informazioni che possono rivelarsi utili: i riferimenti delle persone da contattare in caso di necessità, urgenza o fatti imprevisti, le istruzioni di base per l’uso delle apparecchiature della casa, degli impianti e della loro localizzazione (come il quadro elettrico), l’accesso alla connessione wifi o l’impianto satellitare. Anche perché – meglio ricordarlo – non si può fare affidamento sul proprietario dell’immobile che, dopo aver consegnato le chiavi, non erogherà più servizi.