Le conseguenze della bolla immobiliare in Italia

Nel primo decennio Duemila l’edilizia italiana è stata favorita da una bolla immobiliare e da altre condizioni di vantaggio. Il risultato sono case nuove in eccesso rispetto alla domanda e investimenti tolti a settori più produttivi. Per tornare a crescere bisogna guardare ad altri settori.

di Marco Spampinato (lavoce.info)

La bolla

L’espressione bolla indica una dinamica in cui i prezzi non sono determinati dall’incontro tra domanda e offerta, ma da aspettative continue di rialzo. Quando una bolla speculativa altera le convenienze a investire tra settori, il processo di sviluppo economico risulta modificato.

Nel decennio passato l’edilizia italiana non è stata solo favorita dalla bolla immobiliare, ma anche da altri vantaggi nella gestione degli appalti di lavori pubblici. (1) L’esaurimento di queste condizioni di favore è premessa per una ripresa della competitività dell’economia italiana nel suo insieme, oltreché per nuove politiche pubbliche per la crescita del capitale umano e dell’occupazione.

Prezzi e nuove costruzioni negli ultimi venti anni

La stima più importante dei prezzi in serie storica è ancora quella di Nomisma, benché di recente l’Istat abbia migliorato le statistiche di settore. (2)
A partire dal 1998, e fino al 2007, l’andamento dei prezzi immobiliari cumula una inflazione totale del 71 per cento, con una media annua del 10 per cento. Da qui in avanti si ha stabilità e una lieve deflazione. Lo stesso andamento, accentuato, hanno le variazioni reali annuali dei prezzi, differenza tra inflazione immobiliare e variazione dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (grafico 1).

Grafico 1 – Variazioni semestrali dei prezzi delle case, variazioni annuali reali, numero di abitazioni progettate e costruite nell’anno, variazioni del valore aggiunto

Nota: elaborazione su: dati Nomisma, stime su base semestrale dei prezzi nelle tredici maggiori aree urbane: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma; serie ricostruita dall’Istat per il numero di nuove abitazioni progettate e costruite (la serie unifica la rilevazione dei permessi di abitabilità, di agibilità e delle licenze di costruzione (fino al 1984), la rilevazione sull’attività edilizia (fino al 2004), la rilevazione statistica dei permessi di costruire (dal 2005); dati Istat per l’indice dei prezzi al consumo delle famiglie di operai ed impiegati, e per il valore aggiunto ai prezzi di mercato (valori concatenati espressi all’anno di riferimento 2000).

 Grafico 2 – Permessi di costruzione e superficie media delle abitazioni, anni Duemila

Fonte: elaborazione su dati Istat, nuova serie sui permessi di costruire

Il numero di nuovi appartamenti costruiti ogni anno segue dall’inizio del primo decennio Duemila la crescita dei prezzi, arrivando a oltre 300mila nel 2005. Dopo il 2007, la produzione scende ai livelli degli anni Novanta. Le variazioni dei prezzi e dell’offerta hanno un buon accostamento all’andamento del valore aggiunto dell’intera economia negli anni Novanta; al contrario, durante la bolla speculativa non vi è correlazione tra mercato immobiliare e crescita economica (grafico 1).
Considerando come fisiologica una produzione media di poco inferiore a 200mila case all’anno, si può attribuire al periodo 2000-2007 la costruzione di circa 820mila case in più di quelle che si sarebbero costruite senza la dinamica speculativa, che peraltro ha favorito la realizzazione di appartamenti sempre più piccoli (grafico 2).
Il comparto immobiliare sostiene che l’incremento dell’offerta e dei prezzi non è dovuto a una bolla speculativa, ma alla crescita della domanda, conseguenza di un’ondata demografica. Per dare credito all’obiezione ho calcolato la popolazione in età 25-40 anni negli ultimi due decenni. I giovani potenzialmente interessati all’acquisto di una prima casa sono circa 500-600mila. Pertanto il livello di produzione degli anni Novanta sarebbe stato sufficiente a soddisfare la domanda aggiuntiva in meno di tre anni anche se tutti avessero voluto acquistare da single.(3) La rapida inflazione ha consentito invece molti investimenti speculativi. D’altra parte, una forte inflazione sulla casa aumenta le rate del mutuo, o richiede più disponibilità di risparmio: non è quindi nell’interesse di giovani che acquistano il bene perché necessario.

Gli investimenti in edilizia

Il deflatore del valore aggiunto è una misura approssimata delle dinamiche settoriali nei prezzi dei prodotti finiti; offre quindi una indicazione su come cambia la convenienza a investire: le aspettative degli investitori infatti si aggiustano per seguire i profitti attesi, a loro volta correlati alle dinamiche di prezzo. (4)
Il settore delle costruzioni è uno dei tre a maggiore dinamica inflattiva dal 1970 in avanti (grafico 3); leggendo i dati per decenni si scopre che si avvantaggia soprattutto negli anni Duemila (grafico 4). Agricoltura e industria sono al contrario sempre caratterizzate da inflazione più modesta, poiché la concorrenza e le minori relazioni con la politica riducono le possibilità di aumenti nei prezzi. (5)

 Grafico 3 – Deflatore del valore aggiunto per settori (base 1970=100)

Fonte: elaborazione su dati Istat di contabilità nazionale.

Grafico 4 – Deflatore del valore aggiunto per settori (ogni anno iniziale del decennio = 100)

Fonte: elaborazione su dati Istat di contabilità nazionale.

Durante la bolla speculativa, il rapporto tra impieghi bancari nel settore delle costruzioni e impieghi nel settore manifatturiero cresce continuamente: gli impieghi in edilizia giungono a pesare il 60 per cento degli impieghi nel manifatturiero, che si riducono anche rispetto all’investimento nei servizi (grafico 5). (6) Poiché l’edilizia ha una produttività media comunque inferiore a quella manifatturiera, il processo ha ridotto la produttività aggregata della nostra economia.

Grafico 5 – Finanziamenti del sistema bancario alle imprese (1998-2011)

Fonte: elaborazione su dati Banca d’Italia

Il lamento dei costruttori edili è quindi fuori luogo. (7) Una tassazione progressiva sugli immobili può contribuire a ridurre l’incentivo alla rendita rispetto all’investimento in progetti a maggiore produttività e a rendimento differito. In questo modo l’Italia può tornare a scommettere su settori a maggiore domanda di conoscenza, sul capitale umano e su nuove politiche pubbliche.

(1) Una ricerca valutativa sul mercato dei lavori pubblici sotto soglia comunitaria è stata pubblicata nella Rivista Giuridica del Mezzogiorno: Marco Spampinato, “Il mercato come eccezione. Regole di esclusione automatica, convergenza strategica e cartelli di fatto nei mercati regionali dei lavori pubblici, 2000-2006”, in Rivista giuridica del Mezzogiorno 3/2012, pp. 537-612.
(2) L’Italia non ha una tradizione di buone statistiche in questo settore. Una spinta a migliorare proviene da regolamenti e direttive comunitarie.
(3) Se si ipotizza più realisticamente che circa 300mila “giovani coppie” abbiano voluto comprare una casa nuova nel periodo 2000-2007, si ha comunque un eccesso di offerta di circa 500mila case. Anche se si tenesse conto delle difficoltà a trovare “la casa giusta” nel luogo di residenza, si dovrebbe considerare parimenti l’entità del patrimonio immobiliare usato disponibile.
(4) Il deflatore del valore aggiunto settoriale, come il deflatore del Pil, è dato dal rapporto tra il valore aggiunto a prezzi correnti e il valore aggiunto a prezzi costanti di un anno base. Nei grafici i deflatori sono costruiti con numeri indici del valore aggiunto a prezzo costanti (prezzi 2000), e numeri indici del valore aggiunto di ciascun settore a prezzi correnti, con base 1970=100  nel primo grafico, e con base all’anno iniziale di ciascun decennio nel secondo grafico.
(5) Per approfondire le cause e le relazioni tra costruttori e politici si dovrebbero valutare gli effetti di deregolamentazioni normative come il silenzio-assenso, per la concessione della agibilità su nuove costruzioni spesso viziate da irregolarità. Il grado di irregolarità varia sul territorio, così come il legame con la politica. Tra i tanti saggi e ricerche disponibili, segnalo Salvatore Settis, Paesaggio Costituzione cemento. La battaglia per l’ambiente contro il degrado civile, Einaudi, 2010 e Rocco Sciarrone (a cura di), Alleanze nell’ombra, mafie ed economie locali in Sicilia e nel Mezzogiorno, Donzelli, 2011.
(6) L’erogazione di prestiti per investimenti in edilizia non ha finanziato solo la realizzazione di nuovi immobili, ma anche l’acquisto di immobili preesistenti per diversi scopi, tra i quali anche quelli speculativi (acquisti e cessioni di immobili di privati o provenienti dalle dismissioni del capitale immobiliare di enti pubblici).
(7) Nel mentre lamenta il deterioramento delle condizioni favorevoli avute fino ad oggi, la lobby degli edili di Confindustria presenta anche alcuni grafici esplicativi dell’abnorme crescita degli investimenti nel decennio passato. Si veda la serie storica di investimenti espressi a prezzi costanti, ricostruita dal 1970, in Ance, Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni, giugno 2012, p. 58

*Sono laureato in Scienze Politiche (Perugia, 1993) con un indirizzo di studi in analisi quantitativa per le scienze sociali, ed ho conseguito un Master in Economics (Torino, 1995). Ho lavorato come analista sulle politiche di sviluppo regionale, e come ricercatore sui comportamenti di mobilità e sulle politiche dei trasporti; dal 2003 sono stato componente dell’Unità di valutazione degli investimenti pubblici (presso il Dipartimento per le Politiche di Sviluppo e Coesione) per due quadrienni, fino al febbraio 2011. I miei nuovi interessi di ricerca riguardano la psicologia dell’apprendimento, cultura e valori nello sviluppo umano, le connessioni tra psicologia, economia e politica.