Fondazioni, Enasarco fa riscattare case a inquilini: “Così svende patrimonio”

• di Gabriele Paglino
• 28 Luglio 2013

Il prezzo pagato dall’acquirente finale è sicuramente vantaggioso. Ma il rischio è che dietro la compravendita degli appartamenti dell’Enasarco, l’ente previdenziale degli agenti di commercio, ci possa essere una speculazione immobiliare. Fino a prova contraria tutto è regolare, ma è innegabile che per alcuni degli inquilini locatari, la proposta di acquistare le mura in cui vivono da anni (pagando un canone concordato, in media di 400 euro al mese), avanzata dall’ente previdenziale, diventa un affare da non lasciarsi sfuggire.

Da tempo infatti la fondazione Enasarco ha deciso di dimettere il proprio parco immobiliare, dislocato sull’intero territorio nazionale e prevalentemente su Roma e provincia. Un patrimonio di oltre tre miliardi di euro, che però frutta ben poco: il rendimento annuo degli immobili è sotto l’1%. Troppo scarso e questo potrebbe mettere a rischio le prestazioni previdenziali garantite dall’ente ai propri iscritti.

Ecco dunque il progetto Mercurio, il piano di vendita degli oltre 17mila immobili, con il quale Enasarco modifica il proprio modello economico. “Da inquilino a proprietario il passo è breve. Non devi neanche uscire di casa” recita lo slogan che promuove il progetto, rivolto sostanzialmente solo a chi già abita in quegli appartamenti. Le dismissioni Enasarco, come tutte quelle operate da altri enti, prevedono infatti il cosiddetto diritto di prelazione per gli inquilini. Esteso anche ai parenti, fino al quarto grado. E i prezzi di vendita sono praticamente stracciati. Una facilitazione, non da poco, per permettere ai titolari del contratto di affitto di diventare proprietari della casa in cui vivono da tempo.

Nella determinazione del prezzo, viene prima valutato il valore degli immobili nella stessa zona, poi si tiene conto dello stato manutentivo, della qualità e della vetustà dell’appartamento e infine si applica uno sconto del 30%. Al quale, se il 70% degli affittuari di uno stesso stabile aderisce alla prelazione, viene applicato un ulteriore 10% di sconto. In sostanza puoi riuscire ad acquistare addirittura quasi alla metà del prezzo richiesto per un appartamento nel palazzo dall’altro lato della strada: un affarone. E se, per varie ragioni, non sei interessato a rimanere più in quella casa o sei magari il cugino di quarto grado di chi ci ha abitato, puoi ricavarci una bella sommetta. Vendendola praticamente ancor prima di comprarla. Senza dunque sborsare i soldi per l’acquisto e rischiando poi di non riuscire a rivenderla. Già, perché la fondazione Enasarco, essendo un ente privatizzato, non applica la disciplina prevista per le dismissioni degli immobili pubblici. E di conseguenza non prevede alcun vincolo temporale per la rivendita dell’appartamento: “Tutto ciò che accade successivamente all’acquisto dell’immobile da parte dell’inquilino non riguarda la Fondazione”.

In alcuni casi perciò il titolare del contratto d’affitto (o un suo parente) risponde positivamente all’offerta di Enasarco, impegnandosi ad acquistare casa, ad esempio ad un prezzo di 250mila euro (il valore di mercato nella stessa zona è di circa 450). Contestualmente si reca in agenzia immobiliare e la mette in vendita a 370mila euro. A questo punto chi vuole veramente acquistare l’appartamento dovrà finanziare al “venditore/non proprietario” i 370mila euro tutti e subito e senza peraltro poter accendere un mutuo. Visto che le banche, in caso di dismissioni enti, accordano il prestito solo a chi ha il diritto di prelazione.

“Si fa un preliminare di vendita di cosa altrui, con il quale lei si fa carico delle spese d’acquisto dall’ente – spiega un agente immobiliare a ilfattoquotiano.it, fintosi per l’occasione interessato all’acquisto – Dopo di che, anche dopo 24 ore dal primo rogito, l’inquilino le rivende l’immobile, trattenendosi una buona uscita. Cioè le vende il diritto di prelazione”. Tutto regolare, “nessuna illegittimità nell’operazione, ma è evidente – sottolinea l’Aduc, Associazione per i Diritti degli Utenti e Consumatori – che si tratta di una attività di natura speculativa da parte del prelatario. C’è poi da chiedersi come mai gli immobili siano venduti dall’ Enasarco ad un prezzo di quasi la metà di quello di mercato. Finendo per incoraggiare l’esercizio della prelazione non al fine di creare nuovi proprietari di prime case, ma al fine di rivendere per trarne un profitto (legittimo)”. Anche perché la dismissione del patrimonio immobiliare dell’ente ha la funzione di riequilibrare i conti per garantire l’assistenza previdenziale. E “una svendita, quindi, non fa altro che danneggiare tale prospettiva”.