La riforma del condominio, i nodi da sciogliere sulle regole per litigare meno

A oltre un anno dal varo della legge che ha rivoluzionato il modo di vivere in coabitazione, con i nuovi compiti per l'amministratore, la disciplina per le parti comuni e il recupero dei crediti dei condomini morosi, restano ancora diverse lacune che continuano a far bisticciare i vicini di casa

Dopo ben 71 anni di confronti serrati tra le forze politiche e proposte arenate come nella sabbie mobili dalle Commissioni parlamentari, il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la nuova riforma del Condominio. Norme in grado di regolare la convivenza tra i vicini con disposizioni più efficaci e attinenti all’evoluzione della proprietà in condominio, visto che gli articoli del Codice Civile che regolavano la vita dei condomini risalivano al 1942, addirittura prima della Costituzione.

Basti pensare che chi non rispettava il regolamento condominiale era sottoposto a una sanzione massima di 100 lire, mentre ora – con la riforma – si va dai 200 agli 800 euro. Tra le altre più importanti novità, ci sono anche il ruolo dell’amministratore, le nuove maggioranze richieste per votare i provvedimenti in assemblea, la possibilità di staccarsi dal riscaldamento e le modalità di recupero dei crediti dei condomini morosi.

Una rivoluzione tanto attesa, dal momento che il condominio rappresenta una delle maggiori cause di conflittualità tra gli italiani. Si stima, infatti, che le cause pendenti nei Tribunali di tutta Italia siano ad oggi oltre 2 milioni, su un totale di quasi 6 milioni. Mentre ogni anno – spiega il Codacons – circa 200.000 nuove controversie finiscono dal giudice. Si va, ad esempio, dal gatto dell’anziana vicina che miagola in continuazione, al ticchettio ossessivo delle scarpe della signora del piano di sopra passando per l’errato utilizzo delle aree condominiali comuni (come l’auto parcheggiata in modo errato). Piccoli e grandi drammi che ora sono stati regolamentati.

In particolare, i condomini non potranno più vietare di possedere animali domestici, mentre ci si potrà staccare dall’impianto centralizzato senza dover aspettare il parere positivo dell’assemblea. La decisione del singolo, però, non dovrà creare pregiudizi agli altri. In caso contrario, chi rinuncia dovrà continuare a pagare le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto.

Sul fronte della privacy e della videosorveglianza, la riforma chiarisce che solo i comproprietari possono deliberare l’installazione di un impianto con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà del valore millesimale dell’edificio.

In merito alla spinosa questione delle assemblee condominiali, la doppia convocazione non è stata eliminata, ma l’approvazione delle delibere è più semplice. In prima convocazione, per la costituzione dell’assemblea servirà la maggioranza dei partecipanti che rappresentino i 2/3 dei millesimi, mentre perché siano valide le delibere occorrerà la metà dei millesimi. Anche per la seconda riunione sono stati stabiliti due quorum diversi: uno perché sia valida la costituzione dell’assemblea (1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti); l’altro perché siano valide le delibere (1/3 dei millesimi).

Gli amministratori, dal canto loro, dovranno vantare competenze certificate e i conti su cui transitano le quote dovranno essere sempre in ordine. “La riforma è positiva anche se da migliorare – spiega Aldo Rossi, segretario nazionale del Sunia (il Sindacato unitario inquilini e assegnatari) – Ha aumentato il livello di trasparenza amministrativa, con l’obbligo da parte dell’amministratore di aprire un conto corrente, tenere registri contabili, anagrafici e di bilancio e di attivare un sito internet del condominio qualora l’assemblea lo richieda. Viene, inoltre, introdotta la figura del revisore dei conti, nominato dall’assemblea. L’amministratore, su richiesta dell’assemblea, dovrà essere coperto da assicurazione professionale, anche se noi avremmo preferito fosse obbligatoria”.

Una riforma che, per gli addetti ai lavori, presenta infatti diverse lacune e nodi non risolti a quasi un anno dall’entrata in vigore e a dispetto di alcune modifiche introdotte lo scorso inverno con il decreto Destinazione Italia. “La riforma – spiega l’avvocato Cesare Rosselli, consulente presso l’Associazione Proprietà Edilizia – ha introdotto il ‘supercondominio’ per le mega strutture con più di 60 inquilini che usufruiscono di spazi e servizi comuni. Per ogni condominio è obbligatorio indicare un rappresentante con poteri decisionali in merito sia all’uso delle parti comuni sia per quello che riguarda la scelta dell’amministratore, evitando di avere assemblee così partecipate da rivelarsi inutili. Ma non risolve il problema della scarsa rappresentatività di ogni inquilino che, così, rischia di non partecipare affatto alle decisioni che lo riguardano”.

Altra criticità riguarda il recupero delle spese dei condomini morosi. Archiviata la possibilità per i creditori (ad esempio le società di acqua, gas o luce) di far valere i propri diritti nei confronti di ogni condomino, ora sarà l’amministratore a comunicare ai creditori stessi i nominativi dei morosi che dovranno rispondere direttamente del quote non pagate. Ma nel caso in cui i debitori fossero insolventi, la nuova normativa spiega che torna in capo a tutti gli altri inquilini risponderne, senza spiegare se in modo solidale o parziale.

Sul fronte, infine, dei nuovi obblighi formativi degli amministratori (trasparenza, formazione e onorabilità), nessuno ha finora spiegato quali materie vanno studiate, quante ore di formazione sono necessarie e chi può organizzare i corsi.