Mutuo vitalizio, ovvero come ti strizzo l’erede se le banche negano i prestiti

• di Patrizia De Rubertis
• 30 Luglio 2014

Detengono la maggior parte del patrimonio immobiliare e finanziario italiano, ma se decidono di entrare in banca si ritrovano per lo più con la porta girevole sbarrata. Sono gli over 65, vale a dire un italiano su 5 (secondo gli ultimi dati Istat), che fanno dell’Italia il Paese più vecchio d’Europa. Un target che, tuttavia, al sistema bancario non interessa, perché ‘poco affidabile’ secondo i canoni previsti. Gli ultrasessantenni, infatti, non possono comprovare la propria sostenibilità nel tempo (per ovvie ragioni anagrafiche). Basti pensare che il limite massimo per sottoscrivere un mutuo (o per ricoprirne il ruolo da garante) è di 50 anni, visto che al termine del prestito non si devono superare i 75 anni d’età. Poco importa, però, se negli ultimi anni – complice la crisi – siano proprio gli over 65 a ricoprire un nuovo welfare, supplendo con le loro pensioni alla precarietà lavorativa di figli e nipoti.

Come fare, quindi, per bypassare questo limite e strizzare ancor più le disponibilità degli italiani rendendo liquide e utilizzabili le case di proprietà degli anziani? Ci ha pensato la politica con un disegno di legge di iniziativa parlamentare (presentato dal Pd), votato dalla Camera nei giorni scorsi e che ora deve passare per l’approvazione definitiva al Senato. In particolare, il provvedimento ha introdotto il prestito vitalizio ipotecario riservato agli over 60 e prevede che si possa accendere un mutuo sulla casa con la capitalizzazione degli interessi. È possibile, in altre parole, convertire in liquidità l’immobile che si possiede senza perderne la proprietà (come, invece, avviene quando si opta per la cessione della nuda proprietà), ma ponendolo come garanzia del prestito stesso. L’importo concesso dalle banche dipende dal valore dell’immobile e dall’età del mutuatario. Più questa è alta, maggiore sarà la quota finanziabile visto che il rischio morte aumenta e, di conseguenza, il prestito sarà rimborsato prima. Numeri alla mano, a un richiedente di 70 anni potrebbe essere concessa una erogazione intorno al 16% del valore dell’immobile, mentre se si hanno 80 anni la percentuale sale al 33%, per sfondare il 50% oltre i 90 anni, sempre entro il limite massimo di 200.000 euro.

In realtà, però, non si tratta di niente di nuovo: trasformare la propria abitazione in denaro contante e poi lasciare ai figli l’opzione di vendere definitivamente l’immobile o riscattarlo al momento della eredità, è già prevista dalla legge n° 248 del 2 dicembre 2005. Unica differenza è che il limite originario di 65 anni è stato abbassato in seguito all’approvazione a Montecitorio. Ma il mutuo vitalizio in quasi nove anni di vita ha ottenuto scarsissimi risultati. Fino al 2011, anno in cui la stretta del credito ha paralizzato il sistema bancario, solo tre istituti  – Deutsche Bank, Euvis e Mps – avevano di fatto previsto dei prodotti ad hoc per consentire agli ultrasessantenni di disporre della propria casa in cambio di denaro contante da spendere a proprio piacimento, con gli eredi poi a onorare il debito. Attualmente solo Mps continua a prevedere un prestito per le persone anziane, mentre il gruppo bancario tedesco ha deciso di ritirarlo ed Euvis (holding controllata dalla famiglia di Carlo De Benedetti e Jp Morgan) è fallita agli inizi del 2012.

Chiare le ragioni di questo flop. I costi del mutuo ipotecario vitalizio sono stati sempre più alti rispetto a un normale prestito per la casa. Gli interessi, infatti, cominciano a cumularsi alla somma erogata, ma saranno detratti dal valore della casa solo alla chiusura del contratto, cioè al momento della morte dei proprietari e della successione. Balzello in più che certamente non spaventa i sottoscrittori, sui quali non grava nulla, al contrario degli eredi che si devono invece accollare tutti i rischi tra liquidazione e interessi da pagare. Le banche, infatti, forniscono sì liquidità alle persone più anziane, ma a un prezzo decisamente alto per i figli sia per il fattore tassi di interesse che per quello del valore della casa stessa. Ad esempio, gli eredi che in questi mesi si stanno ritrovando a fare i conti con un mutuo vitalizio per lo più ci stanno rimettendo, visto che il valore degli immobili è ancora basso. E se decidessero di venderlo, non gli rimarrebbe molta liquidità dopo aver saldato il debito con la banca. E se, addirittura, l’importo non è sufficiente, anche dopo la vendita potrebbe essere necessario aggiungere del denaro di tasca propria.

Decisamente una normativa complessa e poco garantista che non ha mai fatto decollare il prestito ipotecario vitalizio, al contrario di quanto succede nei paesi anglosassoni dove, nato circa 15 anni fa, si chiama ‘reverse mortgage’ negli Usa ed ‘equity release’ in Gran Bretagna. Punto cruciale e di svolta del nuovo provvedimento dovrebbe essere, così, quello di superare questo limite, ritoccando due elementi che – secondo i relatori – hanno impedito lo sviluppo anche in Italia del mercato di questi contratti: la mancanza di un’agevolazione fiscale, vale a dire l’esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e il ruolo degli interessi.

La nuova proposta di legge ha, quindi, modificato il costo delle imposte ipotecarie calcolate sulla somma erogata: se prima andavano pagate dagli eredi, ora il testo le ha trasformate in un’imposta sostitutiva dello 0,25% da rimborsare gradualmente. Inoltre gli eredi del beneficiario del prestito (nel caso il proprietario non decida di rimborsare anticipatamente il finanziamento) avranno la scelta tra l’estinzione del debito nei confronti dalla banca, la vendita dell’immobile ipotecato oppure, in ultima ipotesi, l’affidamento della vendita alla banca mutuataria, a valori di mercato, verificati da un perito.

Resta, tuttavia, ancora un nodo da sciogliere: i tassi troppo elevati. Ad esempio, il ‘Prestito vitalizio ipotecario prestisenior’ di Mps prevede solo un tasso fisso che rende il mutuo carissimo: tra Irs (il tasso utilizzato proprio nel calcolo delle rate dei mutui a tasso fisso) e spread (il guadagno della banca), il Taeg (cioè il costo finale comprensivo di tutto) schizza oltre il 7 per cento.