Affitti, vademecum del Fisco per inquilini e proprietari. Ma il nero la fa da padrone

• di Patrizia De Rubertis
• 27 Agosto 2014

“Io, che sono un’esperta di fisco per capire come dovevo fare l’Imu di casa mia, ho perso un pomeriggio”. Così parlò lo scorso luglio il neo direttore dell’Agenzia delle Entrate, Rossella Orlandi, annunciando un’ondata di semplificazioni fiscali dettate dalla necessità di sbrogliare la fitta giungla di adempimenti e facilitare la vita agli italiani contribuenti. A partire dal tanto sbandierato 730 precompilato, che dal prossimo anno arriverà direttamente nelle case di 20 milioni di contribuenti. Peccato, però, che questo nuovo modello non potrà risolvere tutti i problemi burocratici, visto che tra le principali spese deducibili non può includere quelle sanitarie. Si tratta, nel dettaglio, di una delle voci più importanti di riduzione dell’impatto delle tasse da pagare, tanto che nel 2013 oltre 16 milioni di italiani hanno richiesto la restituzione di circa 15,2 miliardi di euro. Ma, in attesa che si sbrogli la matassa generata da un’innovazione nata nel nome della semplificazione, la sfida dell’Agenzia delle Entrate vola più bassa. E imbocca il canale del dialogo.

In queste settimane, infatti, per capirci qualcosa in più nei rapporti con il fisco, le Entrate hanno deciso di pubblicare diverse guide, nella sezione “L’Agenzia informa”, per spiegare con un linguaggio semplice e chiaro che cosa fare quando si è alle prese con il rimborso delle imposte, con le cartelle di pagamento, con le ristrutturazioni edilizie e con la casa, sia che si decida di acquistarla, venderla, donarla o affittarla.

Ed è il vademecum sulle locazioni che merita particolare attenzione, perché spiega tutti gli step da seguire per i contratti di affitto tra privati con i temi più importanti: dalla registrazione del contratto al costo di tasse e bolli, fino ad arrivare alle detrazioni fiscali per proprietario e inquilino.

Registrare il contratto e pagare le imposte
“La registrazione – si legge – è un obbligo per entrambe le parti, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito”, tranne nei casi in cui la durata del contratto non superi i 30 giorni complessivi nell’anno, e va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza. La guida sottolinea anche come non sia più necessario recarsi agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate, né in banca o in un ufficio postale per il pagamento. Basta avere un computer per fare tutto seduti davanti al pc da casa.
Inoltre, da febbraio 2014 va utilizzato un solo modello di versamento (F24 Elide) per pagare tutto: imposta di registro, tributi speciali e compensi, imposta di bollo, sanzioni e interessi.

Sanzioni
Uomo avvisato, mezzo salvato, tiene a precisare l’Agenzia, ricordando che l’omessa o tardiva registrazione del contratto prevede una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta. L’occultamento, anche parziale, del canone, costa dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, mentre per il tardivo pagamento dell’imposta si deve sborsare il 30% dell’importo versato in ritardo.

Argomenti che interessano la quasi totalità degli italiani, visto che secondo l’ultimo censimento dell’Istat (pubblicato a fine 2013) più di sette famiglie su dieci (72,1%) risultano proprietarie dell’abitazione in cui vivono, mentre quelle in affitto sono schizzate al 18%. Chiare le ragioni: la crisi che ha bloccato l’erogazione dei mutui per l’acquisto della casa, la stessa impossibilità economica di mettere da parte della liquidità per richiedere il prestito in banca e l’accelerazione data dal fatto che la quasi totalità degli stranieri regolari si rivolge al mercato delle locazioni.

Il nero
Eppure in Italia si registra anche l’ennesimo record negativo sul fronte degli sprechi immobiliari: i canoni di locazione sono alti (il prezzo medio d’affitto è di 786 euro al mese) e secondo un rapporto del Sunia, il sindacato inquilini della Cgil, nel BelPaese le case vuote accertate nel 2012 ammontavano a 2 milioni. Dati, comunque, in parte falsati (al ribasso) dal fenomeno degli affitti in nero e dall’utilizzo improprio dei contratti di affitto a uso transitorio. È il caso degli studenti ai quali viene richiesto un canone più alto con un durata del contratto annuale, al posto del normale 4+4.

Annoso problema che il legislatore avrebbe risolto con il nuovo regime contributivo della cedolare secca (permette di non pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe) che nel vademecum merita un capitoletto a parte.

Senza cedolare
Il contratto ordinario a prezzo libero si può scegliere quando non è possibile (o non si desidera) scegliere il regime fiscale della cedolare secca. Prevede il pagamento dell’Irpef ordinaria, delle addizionali e, per la registrazione dei contratti, dell’imposta di registro (2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste) e di quella di bollo (per ogni copia da registrare, 16 euro ogni 4 facciate scritte o comunque ogni 100 righe). Per chi vuole evitare di rifare calcoli e pagamenti (in caso di contratto pluriennale) si può scegliere di pagare l’imposta di registro per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo, comunque non inferiore a 67 euro). E così facendo si ha diritto a usufruire di una detrazione dall’imposta dovuta, in misura percentuale, pari alla meta del tasso di interesse legale, l’1% dal 1 gennaio 2014, moltiplicato per le annualità.

Cedolare secca
Con questa nuova modalità di tassazione si paga un’imposta fissa (invece dell’Irpef e delle addizionale regionale e comunale, dell’imposta di registro e del bollo), ma il proprietario dovrà rinunciare, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a qualsiasi titolo (incluso quello per adeguamento Istat). L’imposta sostitutiva si calcola applicando l’aliquota del 21% per i contratti di locazione a canone libero, mentre per quelli a canone concordato l’aliquota è scesa dal 15% al 10% nel quadriennio 2014-2017, riduzione valida anche nei Comuni colpiti da calamità naturali. Optando per la cedolare secca, il locatore non vedrà cumulare il canone annuo agli altri suoi redditi, sul cui totale andrà calcolata l’Irpef.

Detrazioni per l’inquilino
I bonus sono diversi e hanno una platea di differenti potenziali beneficiari che vanno dagli studenti universitari fuori sede ai dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro.

In particolare, le detrazioni d’imposta per gli inquilini a basso reddito ammontano a 300 euro se non si superano 15.493,71 euro di guadagni e 150 euro, se il reddito complessivo non è superiore a 30.987,41 euro. Oltre questo importo, non spetta niente. Per i giovani fuori sede – di età compresa tra i 20 e i 30 anni e un reddito complessivo che non supera 15.493,71 euro – c’è una detrazione di 991,60 euro. Stesso bonus previsto anche a favore del lavoratore dipendente che si trasferisce per lavoro (oltre 100 km), se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro. L’importo scende a 495,80 euro, se il reddito complessivo arriva fino 30.987,41 euro.