Rent to buy, come si pagano le tasse quando si compra casa pagando l’affitto

L'Agenzia delle entrate ha pubblicato una circolare per chiarire ogni dubbio sulle delle questioni di carattere fiscale della nuova formula di compravendita che il decreto istitutivo non aveva disciplinato. Ecco come funziona

Prendere in affitto un alloggio. E intanto pagare un po’ di canone in più per comprarne un pezzettino alla volta. Così al momento del rogito si può tirare fuori una somma inferiore al prezzo complessivo. Il Rent to buy è stato introdotto dal decreto Sblocca Italia come formula per acquistare casa in tempi di crisi, con le banche poco propense a concedere mutui. Solo che lo strumento non è ancora decollare anche perché mancava la definizione delle questioni di carattere fiscale che il decreto non ha disciplinato. Ora l’Agenzia delle entrate ha pubblicato una circolare per chiarire ogni dubbio, dopo che il vicedirettore generale Eduardo Ursilli ne aveva già anticipato alcuni aspetti nel corso di un convegno organizzato dal Notariato per presentare un decalogo sul Rent to buy e un contratto tipo.

Il canone è costituito da due componenti: una quota è versata dal futuro acquirente per il godimento del bene come un affitto vero e proprio, un’altra quota svolge invece la funzione di anticipo e verrà detratta dal prezzo della compravendita al momento del rogito. Le due componenti del canone hanno un trattamento fiscale diverso: la prima segue le regole valide per i contratti di locazione, mentre la seconda viene trattata con le regole di solito valide per gli acconti.

Rent to buy tra privati 
- Se il proprietario è un privato, potrà scegliere sulla quota percepita come affitto tra un regime con Irpef ordinaria più imposta di registro al 2% (da dividere tra proprietario e inquilino) e il regime di cedolare secca. La quota finalizzata all’acquisto contribuirà a formare l’imponibile al momento del rogito. Nel caso di una vendita di un’abitazione non principale avvenuta entro cinque anni dall’acquisto, il proprietario dovrà quindi pagare le imposte sull’eventuale plusvalenza come in una normale compravendita. L’imposta di registro, dovuta dall’acquirente, è del 2% nel caso di prima casa e del 9% negli altri casi, mentre per imposta ipotecaria e catastale sono dovuti 50 euro ciascuna.

Rent to buy tra impresa e privato, cosa paga chi compra prima del rogito? – Se a vendere è un’impresa, la quota versata per il godimento del bene è di solito esente da Iva, a meno che la società non abbia optato per il regime di imponibilità Iva. Per quanto riguarda invece la quota pagata come acconto sul prezzo, se l’operazione è imponibile ai fini dell’Iva, le aliquote applicabili saranno quelle vigenti al momento dell’accordo: 4% nel caso di prima casa se si tratta di abitazioni non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9), 10% per seconde case non di lusso, 22% per case nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per quanto riguarda l’imposta di registro, alla quota di canone corrisposta per il godimento del bene si applica il 2% per i contratti esenti da Iva, mentre si versa un’imposta fissa se si è in regime di imponibilità Iva (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica).

Rent to buy tra impresa e privato, cosa paga chi compra al rogito? – Al momento della cessione vera e propria, se il trasferimento dell’immobile è in regime imponibile Iva, l’Iva verrà calcolata sul prezzo di vendita meno le quote già versate a titolo di acconto, mentre l’imposta di registro è fissa a 200 euro, così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre di 200 euro ciascuna). Per gli alloggi in esenzione Iva è dovuta una imposta di registro del 2% o del 9%, con un minimo di mille euro. Mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

E se l’affare non va in porto? 

Se il futuro acquirente rinuncia a comprare l’alloggio, perde tutte le quote versate come acconto o può recuperarne una parte, a seconda delle condizioni del contratto. Per il venditore le quote trattenute sono un indennizzo per la mancata conclusione di altri affari e contribuiscono a formare il reddito su cui versare le imposte.

 @gigi_gno