Rent to buy, l’affitto che fa diventare proprietari sborsando le tasse due volte

• di Patrizia De Rubertis
• 5 Dicembre 2015

Nel settembre 2014 il decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, art.23) ha introdotto per la prima volta nella Penisola il Rent to buy, vale a dire l’affitto con riscatto. Si tratta di un contratto che consente a chi ha intenzione di acquistare un immobile, ma non ha capitale sufficiente, di poterlo abitare immediatamente a fronte del pagamento di un canone più alto di un normale affitto. Che in parte verrà poi considerato come acconto sul prezzo di acquisto senza superare i dieci anni.

Mettiamo che si voglia comprare un appartamento dal costo di 100mila euro e canone mensile di mille euro. Una parte di affitto (ad esempio 500 euro) viene intascato dal proprietario per l’utilizzo, come se fosse una normale locazione. Gli altri 500 euro, invece, vengono considerati come un acconto sul prezzo di vendita e hanno l’effetto di ridurre il prezzo finale. Così, se dopo cinque anni si deciderà di acquistare l’appartamento, non si dovranno più pagare 100mila euro ma solo 70mila perché i restanti 30mila euro sono stati versati con la quota del canone mensile. Praticamente “una formula magica” – così fu annunciato 16 mesi fa – per risolvere il dramma della difficoltà di accesso al credito per gli aspiranti proprietari (che in banca possono, infatti, richiedere un mutuo più basso) e dare ai costruttori una chance di smaltire l’invenduto.

Qual è stata la sorte di questo strumento? – E’ regolarmente funzionante ma i notai, prima di farlo sottoscrivere, devono spiegare molto bene che il contratto ha un grande ostacolo: la doppia tassazione che lo rende poco conveniente, così come emerge dalla guida realizzata dal Consiglio nazionale del Notariato, in collaborazione con 12 tra le principali associazioni dei consumatori.

“L’acquirente – spiega a ilfattoquotidiano.it il consigliere del Notariato Albino Farina – già al momento della firma del contratto comincia a versare le imposte indirette dovute sulla parte di canone imputata ad acconto prezzo con il rischio che le stesse si rivelino, al momento della stipula dell’atto di alienazione, pertinente alla seconda fase, maggiori di quelle che avrebbe pagato nel caso di una normale compravendita, con il diritto al rimborso dell’eccedenza corrisposta”. Un limite che – prosegue – purtroppo vanifica la bontà del contratto che, in un momento di crisi immobiliare, avrebbe invece le carte in regola per consentire ai giovani, con scarsa liquidità, di realizzare il sogno di una vita e comprare casa”.

La storia è nota. A quattro mesi dall’introduzione dello Sblocca Italia, l’Agenzia delle Entrate, per ovviare al flop che stava registrando il Rent to buy, è stata costretta a pubblicare la Circolare 4/E del 19 febbraio 2015  con chiarimenti di carattere giuridico e fiscale. Il governo Renzi, infatti, ha sì creato un nuovo contratto per aiutare gli italiani in difficoltà, ma non ha mai indicato a quale trattamento fiscale assoggettare questa formula innovativa. E, per colmare la lacuna normativa, le Entrate hanno deciso di applicare una doppia tassazione per le imposte indirette, come se si dovessero tassare due contratti: uno per la locazione e uno per la vendita preliminare. Che tradotto significa meno vantaggi per chi compra e la consapevolezza che in futuro ci si renderà conto di aver pagato più tasse e imposte rispetto a una normale compravendita. “Senza sottovalutare – aggiunge il consigliere del Notariato – la mancata possibilità di sfruttare nella prima fase, in cui si viene immessi solo nel godimento, le agevolazioni sulla prima casa che consentono di portarsi in detrazione le spese per il mutuo. Detrazioni possibili, invece, solo nella seconda parte”.

Chiare, invece, le garanzie per chi compra – “Oltre alla certezza che il prezzo della futura casa non varierà nel tempo – sottolinea Farina – il contratto viene trascritto nei registri immobiliari. E questo equivale a una prenotazione di acquisto vincolante per le parti. In pratica durante la durata del contratto l’immobile rimarrà libero da ipoteche e non potrà essere venduto a nessun altro. Inoltre, se il proprietario è un imprenditore che fallisce, il futuro acquirente è tutelato dai creditori del venditore: porterà a termine l’operazione con il fallimento, senza perdere quanto versato”.

E se si cambia idea? – “Il proprietario – conclude Farina – può trattenere tutto o una parte di quanto è stato pagato. Anche in questo caso, la decisione di quanto verrà trattenuto come indennizzo dipende dagli accordi tra le parti, anche se di solito si tende a trattenere solo una parte dei soldi versati come accantonamento”.