Banche, i dubbi dei tecnici del Senato sulla strada spianata per l’esproprio delle case

• di Paolo Fior
• 1 Marzo 2016

Sulle nuove norme che riguardano i mutui cresce la polemica politica e il governo andrà in commissione Finanze al Senato a chiarire la sua posizione e, in particolare, il senso di alcuni articoli che si vorrebbero introdurre con l’atto di governo n. 256 che paiono gravemente lesivi dei diritti dei consumatori. Uno dei nodi centrali è il superamento del divieto di “patto commissorio” stabilito dall’articolo 2744 del codice civile che permetterebbe alle banche di entrare direttamente in possesso dell’immobile in caso di inadempienza del cliente senza dover passare dal tribunale.  I tecnici del Servizio Studi del Senato osservano che la nuova norma “sembra rivestire un’ipotesi di cosiddetto patto marciano” che appare “compatibile non solo con la Costituzione, ma anche con il codice civile sotto il profilo del rispetto del divieto di patto commissorio”. Tuttavia, i tecnici sottolineano anche le loro forti perplessità su questa norma: “se la ratio del patto commissorio è l’esigenza di evitare che il debitore venga capziosamente spogliato del bene da un creditore oggettivamente più forte che si approfitta di una condizione di debolezza – scrivono nella loro relazione -,  questo rischio c’è anche nel patto marciano applicato al contratto di mutuo ipotecario, dove la clausola di stima posteriore e affidata a un terzo, incidendo unicamente sull’aspetto patrimoniale del negozio, potrebbe non essere sufficiente ad escludere a priori l’equivalenza al risultato coercitivo”.

In sostanza, dicono i tecnici, la norma non offre sufficienti tutele ai consumatori, la parte debole del contratto. E non offre nemmeno sufficienti tutele agli altri creditori in quanto “l’immediato trasferimento della proprietà dell’immobile alla banca, vincolando il bene al soddisfacimento del creditore stipulante, lo sottrae dall’aggressione degli altri eventuali creditori, per di più mantenendo al privilegiato la garanzia patrimoniale ordinaria per l’eventuale residuo creditorio”. Che, tradotto da giuridichese, significa che qualora dalla vendita dell’immobile la banca risulti ancora in credito, il consumatore è obbligato verso di essa prima di qualunque altro creditore.

Il governo e il ministero dell’Economia per il momento si trincerano dietro il recepimento della direttiva Ue sui mutui, ma i parlamentari di Alternativa Libera fanno presente che se la direttiva Ue 17/2014 fosse stata recepita con la Legge comunitaria attualmente in discussione, non sarebbero state introdotte queste norme a danno delle famiglie e dei consumatori. Non a caso la commissione Finanze per recepire la direttiva sui mutui attraverso l’atto governativo n. 256 che “autorizza il passaggio della proprietà della casa all’istituto di credito” ha deciso di stralciare l’articolo 12 della stessa Legge comunitaria. A promettere battaglia in Parlamento, oltre al gruppo di Alternativa Libera ci sono il Movimento 5 Stelle e i civatiani, e la stessa commissione Finanze nelle prossime ore potrebbe chiedere all’esecutivo di modifiche atte ad assicurare che non ci potrà essere alcun automatismo nel passaggio dell’immobile alla banca.

A destare ulteriori preoccupazioni, poi, è il passaggio in cui si stabilisce che le parti possono convenire anche successivamente alla stipula del contratto di mutuo che “il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza”. Questa previsione può determinare un’applicazione di queste norme ai contratti di mutuo già stipulati: le banche sono infatti la parte contrattualmente forte e hanno molti strumenti per spingere i consumatori ad accettare modifiche anche ai contratti in essere. Curioso poi che nessuno abbia sollevato significative obiezioni sull’aspetto fiscale della vicenda, e cioè sul fatto che le banche e gli intermediari che acquisteranno gli immobili in asta per poi rivenderli sono esentati dal pagamento delle usuali tasse (il 9% del valore dell’immobile) e pagheranno solo un’imposta sostitutiva di 200 euro. La legge peraltro non prevede alcun limite sul conflitto d’interesse e, come già scritto nei giorni scorsi, le banche potranno tenere i piedi in due comode scarpe: quello del creditore che recupera i suoi crediti vendendo l’immobile a una società del suo gruppo a un prezzo irrisorio, e quello dell’intermediario che rivende quello stesso immobile a prezzo di mercato ricavando una lauta plusvalenza, con buona pace del mutuatario espropriato. Anche su questi aspetti sarebbe opportuno che il governo facesse un po’ di chiarezza.