Casa, il mercato riparte tra bonus lavori e garanzie per i mutui. Ma ora gli sconti fiscali sono a rischio

Le compravendite sono in netta ripresa (+20,6% nei primi tre mesi del 2016) favorite da prezzi ancora in discesa e mutui a tassi bassi. Ma tra gli interventi per la casa realizzati negli ultimi anni per far fronte alla crisi, sono le detrazioni per ristrutturazioni e riqualificazione energetica ad aver trainato il comparto. Benefici che potrebbero essere eliminati dalla prossima manovra

Ne sono passati di milioni di euro nei caveau delle banche italiane da quando, tra il 2011 e il 2014, gli aspiranti mutuatari che volevano comprare casa scoprirono che non era più possibile farlo a causa della chiusura totale del mercato dei mutui. Fondi elargiti in abbondanza dalla Banca centrale europea a interessi zero e tassi negativi per convincere gli istituti di credito a prestare soldi, di fatto pagandoli. Ma di bazooka in bazooka, il trend ora sembra lentamente cambiato. “Il settore edilizio cresce, i mutui ripartono a una velocità di svolta e tra qualche giorno (il 15 giugno, cioè l’ultimo giorno utile per pagare le tasse sulle seconde case essendo state abolite quelle sulle prime, ndr) la Tasi si manifesterà visibilmente per la sua assenza nelle tasche degli italiani”. Parola del ministro dell’Economia Pier Carlo Padoan, che – durante il seminario “Fare Casa: sostegno al credito e agevolazioni fiscali per l’abitare delle famiglie italiane”, organizzato in collaborazione con l’Associazione bancaria italiani – ha ostentato ottimismo, snocciolando una serie di dati certificati da banche, Agenzia delle Entrate e Cassa depositi e prestiti sui principali interventi messi in atto negli ultimi anni “sia per favorire gli investimenti su acquisto, affitto, mutuo e ristrutturazioni, sia per rafforzare le difese delle famiglie in difficoltà”. Dai fondi prima casa per le giovani coppie, alle misure di solidarietà per l’interruzione delle rate di mutuo, fino a arrivare al plafond casa.

In particolare, la riapertura dei rubinetti del credito ha permesso alle compravendite di risalire toccando inaspettatamente valori a due cifre: +20,6% da gennaio a marzo 2016. Nel solo 2015 i bonus fiscali dal 50% al 65% hanno convinto oltre 2,8 milioni di italiani a fare in casa lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica e ad acquistare nuovi mobili (per un totale di 20,3 miliardi di euro regolarmente fatturati). Mentre sul fronte degli strumenti che permettono di sospendere per un tempo determinato il pagamento delle rate del mutuo in caso si verifichino situazioni di temporanea difficoltà economica, le domande ammesse dal fondo di solidarietà del Tesoro sono state finora 35mila. Invece quelle accolte dal fondo di garanzia dei mutui della prima casa, al 30 maggio, hanno raggiunto un controvalore di 860 milioni di euro.

Dati che meritano un ulteriore approfondimento, perché se il termometro per misurare il grado di ripresa è la casa, tradizionale bene di rifugio, allora meglio capire bene se questi segnali positivi torneranno a far dormire sogni tranquilli agli italiani.

Mercato immobiliare in ripresa – Nel primo trimestre 2016, rispetto allo stesso periodo del 2015 quando sul settore gravava ancora il segno meno, il numero complessivo delle compravendite ha superato le 244mila unità immobiliari (+17,3%), percentuale che sale al +20,6% solo se si considera il residenziale dove le abitazioni vendute sono state 115.135. Ma il dato è però in calo nel confronto con l’ultimo trimestre 2015 quando le compravendite complessive sono state 280.117 unità e gli immobili residenziali 127.553.

Inoltre, a spingere sull’acceleratore gli acquisti sono stati i prezzi delle case che continuano a rallentare (dal 2010 sono crollati del 13,9%), segnale di un mercato ancora malato, e i tassi di interesse sui mutui ai minimi storici che hanno fatto registrare un boom di erogazioni: secondo i dati di Banca d’Italia, lo scorso anno si è passati da 31,8 miliardi a 62,1 miliardi di euro. Ma dal 2015 a marzo 2016, le sole operazioni di surroga hanno riguardato mutui per circa 26 miliardi, più di un terzo del valore dei prestiti erogati nel triennio 2012-2014. In altre parole, non ci sono stati nuovi mutuatari, ma solo vecchi clienti che hanno potuto approfittare della forte riduzione dei tassi e dello spread rottamando il prestito per la casa.

Sostegno all’acquisto della prima casa – Nel corso dell’evento è emerso che il Fondo di garanzia mutui per l’acquisto della prima casa attivato dal Dipartimento del Tesoro per favorire l’accesso al credito a condizioni agevolate per le coppie, i precari e i genitori single di età inferiore ai 35 anni registra un trend positivo con una media di circa 1.000 domande pervenute negli ultimi mesi. Da gennaio 2015, quando il Fondo è stato attivato, a oggi, sono pervenute 9.245 domande di cui 7.500 sono state accolte per un ammontare di garanzie ammesso pari a 860 milioni di euro. Meglio ricordare che il fondo fu istituito la prima volta nel febbraio 2011 dal governo Berlusconi e poi finanziato da Monti e Letta, ma per oltre due anni e mezzo rimase quasi inutilizzato. Il motivo? Era troppo vantaggioso per i clienti e non conveniva alle banche che facevano orecchie da mercante quando qualcuno lo richiedeva. Ma ora gli istituti non ci rimettono più se erogano il mutuo con la garanzia dello Stato, perché i prestiti sono concessi al tasso di mercato e non più a un tasso agevolato.

Risulta in forte crescita anche il Fondo di solidarietà per la sospensione (fino a 18 mesi) delle rate dei mutui prima casa per chi si trova in temporanea difficoltà: sono state accolte oltre 35mila richieste su 48.255 presentate per un valore di 3 miliardi di euro. Ma non è affatto una buona notizia, visto che si tratta di un trend negativo di italiani che perdendo il posto di lavoro (o in caso di malattie) non ce la fanno più a stare dietro ai bollettini delle rate.

Mentre sul fronte del lavoro dell‘accordo dell’Abi con le associazioni dei consumatori che consente la sospensione per 12 mesi della sola quota capitale del mutuo nell’ipotesi di cassa integrazione, altre forme di sospensione del lavoro o riduzione dell’orario di lavoro, ma non quella degli interessi che dovranno essere pagati comunque.

Ecobonus e detrazione ristrutturazioni – Gli incentivi fiscali a favore della casa, secondo quanto emerge dalla dichiarazioni dei redditi del 2015, sono state pari a 5,8 miliardi di euro e hanno riguardato un totale di 11 milioni di beneficiari. Se si può, quindi, parlare di ripresa del settore immobiliare è soprattutto grazie all’effetto dei bonus per le ristrutturazioni, le riqualificazioni energetiche, l’acquisto di mobili e i canoni di locazione che tanto piacciono agli italiani. Tanto che, secondo i dati elaboratori dal Mef, 2,4 milioni persone fisiche hanno speso nel 2014 circa 16 miliardi di euro per ristrutturazioni edilizie (con un credito d’imposta del 50%), mentre 455.800 persone hanno speso 3,3 miliardi per la riqualificazione energetica (65% di sconto). Quanto, invece, alle spese per l’arredo degli immobili, 225.254 italiani hanno sborsato circa 1 miliardo di euro (50% di bonus).

E sempre nel 2014 1,4 milioni di persone hanno fruito di 378 milioni di detrazioni per affitti. Chiaro a tutti che, negli ultimi anni, senza questi bonus la crisi dell’edilizia sarebbe stata ancora più grave sia sul fronte occupazionale che negli investimenti. Peccato che sulle agevolazioni ci sia una spada di Damocle: tra le coperture della manovra attesa per il prossimo autunno ci saranno anche soldi ricavati tagliando deduzioni e detrazioni fiscali, le cosiddette tax expenditures. Entro ottobre l’apposita commissione istituita al Mef dovrà spiegare come e cosa tagliare nella giungla degli 800 sconti fiscali che secondo la Corte dei Conti determinano una perdita di gettito di oltre 300 miliardi l’anno. Con tutta probabilità saranno salve quelle legate alla sanità e al welfare, come le detrazioni da lavoro dipendente.