Perizie immobiliari, Bankitalia studia modifiche. L’acquirente rischia di pagare di più senza essere più tutelato

• di Fiorina Capozzi
• 25 Novembre 2016

Presto le perizie immobiliari diventeranno più complesse. E rischieranno anche di costare di più. Senza peraltro necessariamente tutelare l’acquirente in maniera più forte. La questione è in piena evoluzione e nasce dalla volontà dell’Unione europea di omologare il meccanismo con cui si definisce il valore dell’immobile sulla base del quale ottenere un finanziamento. Sulla scia delle indicazioni di Bruxelles, Bankitalia ha infatti appena concluso una procedura di consultazione pubblica recependo anche un documento di proposte predisposto dall’Associazione bancaria italiana (Abi), in collaborazione con gli ordini professionali dei periti Tecnoborsa e Assovib.

Gli istituti di credito sono del resto particolarmente interessati al tema: la questione è infatti un“elemento essenziale per garantire la stabilità dell’industria bancaria” come si legge nell’ultimo documento Abi sul tema datato 14 dicembre 2015. E questo è vero “sia nelle operazioni di erogazione dei crediti che nelle emissioni/acquisizioni di titoli rivenienti da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite”. Detta in altri termini, la partita è particolarmente delicata per l’Abi perché le future previsioni sulle perizie completeranno il quadro degli strumenti di valutazione in mano alle banche che già oggi possono pignorare immobili a chi non paga le rate da 18 mesi e metterli immediatamente sul mercato con l’ausilio anche di una propria agenzia immobiliare.

Che cosa cambierà se le indicazioni dell’Abi saranno recepite? Si arriverà davvero a “criteri omogenei” “secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza nei confronti di tutti gli stakeholder (cioè tutti i soggetti interessati, istituzionali e privati, ndr)”? Per Renato Landoni, amministratore unico di Kìron partner spa (Tecnocasa holding spa), “le indicazioni porteranno, nel tempo, ad un netto miglioramento della qualità del portafoglio immobiliare finanziato dagli intermediari bancari ed una maggior facilità nella valutazione della richiesta di credito a tutto vantaggio dei consumatori finali”. Ed in effetti formalmente saranno fissati una serie di paletti sulle modalità di valutazione, ma soprattutto saranno caricati di responsabilità i periti che sulla carta dovranno essere autonomi e indipendenti. Ma che l’Abi vorrebbe potessero anche essere dipendenti della banca che rilascia il credito. Per realizzare le valutazioni, i periti dovranno attenersi ad un vero e proprio Codice di condotta astenendosi dall’assumere l’incarico nel caso in cui ritengano di non “possedere l’esperienza e le conoscenze necessarie”.

Quanto alla valutazione, nella definizione del prezzo di mercato, i periti dovranno poi tener conto di una serie di parametri relativi all’immobile come la localizzazione, il contratto, la destinazione, la tipologia immobiliare ed edilizia, oltre che la dimensione, i caratteri della domanda e dell’offerta, il livello del prezzo unitario medio degli immobili nello stesso segmento di mercato e, infine, il trend di mercato (espansivo o recessivo, ad esempio). Tutte queste informazioni, elaborate anche con modelli di raffronto precisi, finiranno nel rapporto di valutazione secondo uno schema dettagliato, basato anche sul sopralluogo, in cui dovrà essere verificata la corretta rappresentazione catastale. Inoltre diventerà necessaria la valutazione dell’immobile anche per il finanziamento di una ristrutturazione con tanto di documentazione di avvenuta esecuzione dei lavori (Sal, Stato avanzamento lavori).

La procedura per rilasciare la perizia diventerà insomma più complessa, richiederà un investimento in formazione ai periti e diventerà per forza di cose anche più cara per i clienti. Non resta che chiedersi se l’avvento delle nuove modalità di valutazione degli immobili porti in dote anche i benefici sperati per il sistema bancario. Il dubbio è legittimo visto che la maggior parte delle sofferenze che affossano le banche derivano da prestiti elargiti a piene mani a grandi clienti che non sempre offrivano garanzie adeguate e che, soprattutto nel mattone, non hanno poi saldato i debiti. E solo in minima parte da famiglie insolventi.