Mercato immobiliare, meglio affittare o comprare casa?
di Riccardo Pizzorno
Il mercato immobiliare in Italia, da molti anni soffre a causa della crisi economica. Non solo le compravendite, ma anche la manutenzione e la costruzione hanno sofferto ed espulso migliaia di lavoratori e Imprese. Alcuni dati però stanno mostrando una inversione di tendenza, che si sta consolidando dai minimi del 2012.
Questo grafico evidenzia l’andamento trimestrale dal 1998 fino alla fine del 2016, delle compravendite di tutti gli immobili. E’ importante ricordare che quelle a uso abitativo rappresentano il 93,7% dell’intero mercato (143.293 transazioni nell’ultimo trimestre 2016), quelli a uso economico cubano il 5,7% del mercato mentre lo 0,6% del mercato è rappresentato dagli immobili ad uso speciale e multiproprietà.
La crescita del Numero di transazioni normalizzate (Ntn) è più facilmente comprensibile vedendo la tabella superiore, che riporta i dati medi del comparto residenziale al quale bisogna assegnare, oltre alla crescita dei volumi, quella delle superfici medie compravendute. Nel primo trimestre 2017 (ultimi dati disponibili), alle circa 122mila abitazioni compravendute corrispondono 12,8 milioni di metri quadri (Superficie delle transazioni normalizzata – Stn) in crescita del 9,8% rispetto al I trimestre del 2016.
Ciò si spiega osservando il dato della superficie media dell’abitazione compravenduta che è pari a circa 105 m quadri nel I trimestre 2017, un metro quadro in più rispetto al dato dello stesso trimestre del 2016.
Non sono uguali i dati riguardanti i prezzi, che continuano ad attraversare una fase di stagnazione, a testimonianza di un mercato ancora frenato dalla bassa capacità di acquisto delle famiglie e minato dall’incognita Npl. Sono alcuni degli elementi salienti che emergono dall’Osservatorio immobiliare di Nomisma presentato oggi 13 luglio. Nel primo trimestre 2017, secondo le stime preliminari dell’Istat, l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) non varia rispetto al trimestre precedente e diminuisce dello 0,1% nei confronti dello stesso periodo del 2016 (era -0,3% nel trimestre precedente).
I motivi della lentezza della progressione nelle vendite e nell’andamento dei prezzi rilevati, stanno in alcuni aspetti del mercato che vorremmo ricordare. Innanzitutto, gli Osservatori attribuiscono forte importanza al persistere di una diffusa debolezza reddituale: quasi il 40% delle famiglie che si reca in Banca a chiedere un mutuo, attesta infatti un reddito familiare netto inferiore a 1.800 euro al mese. Ne conseguono minori probabilità di erogazione e importi meno elevati.
Secondo Nomisma, inoltre, “il processo di dismissione degli Npl non sarà privo di conseguenze rispetto alla percezione di ricchezza dei proprietari, in particolare se l’urgenza imponesse svalutazioni via via più consistenti”. Secondo l’Istituto di Ricerca, l’arrivo sul mercato al dettaglio di un’ingente mole di cespiti provenienti da contenzioso deprimerebbe le prospettive di risalita dei prezzi.
Considerando poi la demografia come elemento basilare nelle previsioni del mercato immobiliare, rileviamo che la popolazione italiana cresce poco (il numero di residenti in Italia è più o meno stabile da anni). Rileviamo inoltre che, nei numeri totali, gli italiani di origine diminuiscono mentre aumenta il numero di stranieri, il numero di nuove famiglie non aumenta, le persone si sposano di meno e hanno meno figli.
Tutti questi elementi demografici hanno importanti effetti sul mercato immobiliare, sulla domanda, sul tipo di immobile richiesto e sulla superficie. Teniamo conto che gli stranieri quando vengono in Italia, difficilmente lo considerano un trasferimento definitivo per cui probabilmente preferiranno un’abitazione in affitto piuttosto che una acquistata, magari con mutuo pluriennale.
Quanto sopra conduce anche all’ultimo dato che vorremmo analizzare, quello delle percentuali dei proprietari di case in rapporto alla popolazione totale. Scopriamo infatti che gli italiani non sono affatto i primi in classifica tra i Paesi europei, sfatando un’altra “leggenda”.
Come vediamo nel grafico sopra, la percentuale di proprietari di case in Italia è del 72,9%, inferiore a molti altri Paesi europei, ma comunque superiore alla media continentale che è del 69,5%. In testa a questa classifica troviamo i romeni con il 96,4%, seguiti da croati, lituani e una lunga serie di Paesi intorno all’80% come, ad esempio i norvegesi, i serbi, i maltesi.
Qualche differenza l’abbiamo comunque con i Paesi più simili a noi, rilevando che solo il 51,9% dei tedeschi abita in una casa di proprietà, il 64,1% dei francesi e solo il 63,5% degli inglesi.