Comprare casa in costruzione, cambiano le regole: più tutele per gli acquirenti e obbligo di preliminare dal notaio

Finora i venditori agivano senza il controllo di un soggetto terzo che verificasse l'esistenza e la correttezza della fideiussione pure richiesta al venditore dalle norme del 2005. Con il risultato che fino ad oggi, i costruttori potevano facilmente aggirare la norma e vendere senza rilasciare garanzie

Evitare nuovi scandali in stile Coop Casa Lazio, che anni fa mangiò i risparmi di centinaia di famiglie senza mai realizzare le abitazioni promesse. E’ con questo obiettivo che dal 16 marzo cambiano le regole per comprare casa in costruzione: il decreto legislativo 14 del 2019 ha infatti ampliato il raggio d’azione delle regole datate 2005, introducendo una serie di novità destinate a tutelare di più gli acquirenti. Ecco tutto quello che c’è da sapere per evitare brutte sorprese nell’acquisto di una casa “su carta” da un costruttore o da una coop edilizia di cui l’acquirente sia socio.

D’ora in poi c’è l’obbligo di stipulare il contratto preliminare con un notaio. Poco importa che si tratti di una scrittura privata autenticata o di un atto pubblico. Il preliminare diventa una necessità perché in sua assenza il contratto fra compratore e venditore è nullo. Inoltre il notaio dovrà accertare che il costruttore abbia stipulato una fideiussione a garanzia del compratore secondo un apposito modello ministeriale. In assenza della fideiussione, il notaio non stipulerà l’atto evitando che il compratore metta sul piatto dei soldi che potrebbe non rivedere mai più.

L’introduzione della figura del notaio nella fase del preliminare di vendita rappresenta un costo in più per l’acquirente, ma anche una tutela maggiore: finora i venditori agivano senza il controllo di un soggetto terzo che verificasse l’esistenza e la correttezza della fideiussione pure richiesta al venditore dalle norme del 2005. Con il risultato che fino ad oggi, in assenza di controllo esterno, i costruttori potevano facilmente aggirare la norma e vendere la casa in costruzione senza rilasciare garanzie. Inoltre d’ora in poi, il preliminare verrà trascritto. In questo modo per tre anni nessun creditore del costruttore potrà mettere un’ipoteca sull’immobile per tre anni.

La fideiussione e una polizza decennale metteranno al sicuro il compratore. Le somme anticipate saranno infatti garantite e potranno essere pretese indietro nel caso di crisi dell’impresa costruttrice. “La fideiussione sarà efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma” da parte del costruttore come spiega un documento del Notariato, che assieme all’associazione dei condomini, Assocond Conafi, ha presentato giovedì scorso a Montecitorio le novità della legge. Inoltre, già nella fase preliminare, il notaio potrà verificare che non ci siano ipoteche o altri vincoli sull’immobile che il costruttore promette di realizzare procedendo poi alla trascrizione.

Il preliminare dovrà contenere tutti i dettagli dell’immobile in costruzione. Inclusi gli estremi della polizza decennale che dovrà tutelare il compratore da eventuali difetti di costruzione. Il documento dovrà riportare la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze; l’indicazione di eventuali atti d’obbligo, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli; il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento; gli estremi del permesso di costruire, l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici ed infine il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto. “Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato garantibile” conclude il Notariato.