Riforma Superbonus: nessun condono in arrivo. Ma restano diverse questioni irrisolte

dell’Avv. Andrea Di Leo*

Alcuni commentatori – anche su questa testata – hanno accompagnato le “semplificazioni” in materia di Superbonus affermando che si sarebbe al cospetto di un nuovo condono edilizio. Approfitto, quindi, dello spazio concessomi per proporre – senza ideologia ma solo con un apporto puramente giuridico – una diversa lettura (come già ho avuto modo di fare nel precedente contributo).

Per far ciò, occorre ricordare che un condono edilizio è un provvedimento con il quale l’Amministrazione – in base ovviamente ad una norma di Legge – rilascia un titolo edilizio per un’opera abusiva, ossia realizzata violando la disciplina urbanistica. Da tale provvedimento consegue la “piena” legittimità dell’opera che non potrà più esser messa in discussione. Se consideriamo questa definizione – che è, mi sia consentito, oggettiva, ancorché semplificata – non ritengo sia accettabile parlare, con riferimento alle norma sul Superbonus, di condono edilizio (nemmeno “di fatto”). La tesi avanzata da chi propugna la diversa ricostruzione presenta, a mio avviso ovviamente, un errore (giuridico) di fondo.

Tanto nella versione originaria del Decreto Legge 77/2021 quanto nella Legge di conversione non solo non si parla affatto di sanatoria o condono edilizio, ma resta fermo il potere di valutazione dei provvedimenti da adottare con riferimenti alle opere edilizie su cui insistono le pratiche Superbonus (da presentarsi tramite Cila).

D’altra parte, nemmeno è condivisibile la tesi secondo la quale l’Amministrazione sarebbe – per effetto della nuova norma – adesso non più obbligata ad adottare eventuali provvedimenti sanzionatori, considerato che la norma sul Superbonus non incide in alcun modo sul Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) in base al quale, come insegna la giurisprudenza amministrativa, la repressione degli abusi edilizi è attività vincolata e dovuta, senza alcuno spazio per valutazioni di opportunità (comunque non introdotte dal Decreto Semplificazioni).

Così come è insegnamento radicato nella giurisprudenza, amministrativa e penale, che gli interventi su fabbricati abusivi sono essi stessi da considerarsi un abuso e, quindi, con potere-dovere dell’Amministrazione di intervenire. E ciò è affermato, si noti, anche con riferimento ad opere soggette alla Cila ordinaria, il che implica che tale principio troverà conferma anche avuto riguardo alle opere realizzate tramite la “Cila speciale” appena introdotta ai fini del Superbonus.

Altro argomento che merita una smentita è che sia la mera presentazione di una Cila “Superbonus” – magari su un immobile con talune difformità – a bypassare la disciplina sulla commercializzabilità degli immobili. Non è esatto, considerato che tale aspetto è – e resta – integralmente disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia (art. 46) e dalla L. 47/1985 (art. 40), norme in nessun modo incise dalle recenti e discusse modifiche alla disciplina sul Superbonus.

Peraltro, sul tema della commerciabilità degli immobili affetti da abusi è stata la Cassazione, con la sentenza delle Sezioni Unite n. 8230/2019, a chiarire (a torto o a ragione) che solo in caso di radicale assenza di titolo edilizio il contratto di compravendita è nullo. Anche qui, quindi, l’intervento del Legislatore in materia di Superbonus non sposta nulla.

Tanto “tecnicamente” chiarito, alcuni cenni merita poi la necessità di rivedere – in seno alla riforma del Testo Unico dell’Edilizia – il sistema delle sanzioni e delle sanatorie, la cui irragionevolezza e inattualità è alla radice della “necessità” per il Legislatore di un intervento così contraddittorio in materia di Superbonus (detto altrimenti: è in effetti difficile comprendere perché consentire l’accesso al bonus fiscale per immobili affetti da abusi edilizi).

La risposta – lungi dalla volontà di introdurre un giuridicamente inesistente “condono edilizio” – è nella circostanza (nota a tutti coloro che operano nel settore) che il patrimonio edilizio italiano è affetto, per la stragrande maggioranza (specie per gli edifici più risalenti), da una serie di difformità minori, realizzate contestualmente alla edificazione, considerate dalla Pa per decenni come “regolari” e quasi tutte ad oggi “insanabili”.

Ecco, in assenza di una normativa più “razionale” su abusi e sanatorie, il Legislatore, per consentire al Superbonus di non divenire lettera morta, anziché optare per una rapida ed incisiva riforma del Testo Unico dell’Edilizia, ha “messo una toppa”, produttiva peraltro di paradossi notevoli (tali per cui, ad esempio, si tratta alla stessa maniera una palazzina realizzata negli anni ’70 con finestre e balconi difformi dal progetto approvato, ma con il rilascio di regolare abitabilità, e casi di immobili con soprelevazioni radicalmente prive di titolo).

*Avvocato amministrativista, co-founder studio Legal Team