Bolla immobiliare e affitti alle stelle, le soluzioni: dalla lotta per la casa a Berlino al Bosco verticale in social housing di Eindhoven. E a Vienna 6 case su 10 hanno canoni controllati

• di Francesco Floris
• 1 Ottobre 2021

Ad Eindhoven viene presentato l’1 ottobre il primo “Bosco Verticale” in edilizia sociale. A Berlino ha vinto il referendum per l’esproprio delle case vuote ai grandi proprietari immobiliari. A Vienna, dopo 50 anni di giunte socialiste e socialdemocratiche, lo stock immobiliare è così diviso: 22% in mano pubblica, 20% cooperative con affitti controllati senza limite temporale e un 20% di affitto privato soggetto a forme di “rent control”. Il paradosso è che nella capitale austriaca non serve: perché il grande interventismo pubblico fa sì che i canoni non aumentino. Gli affitti alle stelle, la povertà abitativa e la cosiddetta “house affordibility” non sono un tema solo a Milano. Anzi. Le grandi città attrattive d’Europa e del mondo hanno visto crescere i loro valori immobiliari anche del 200% in dieci anni. Una bolla alimentata da scelte politiche e monetarie delle banche centrali che non si arresta nemmeno di fronte alle crisi economiche peggiori come quelle del 2008 e 2020. Con i costi per affittare o comprare una casa che si scollegano dai fondamentali economici di una città: occupazione e redditi su tutti.

Le centinaia di dati raccolti a gennaio 2020 al Parlamento europeo nella Relazione “sull’accesso a un alloggio dignitoso e a prezzi abbordabili per tutti” parlano chiaro: secondo le stime di Eurofound, gli alloggi inadeguati costano alle economie dei Paesi comunitari 195 miliardi di euro all’anno; nel 2018, il 17,1% degli abitanti viveva in alloggi sovraffollati e il 28,5% dei giovani nella fascia di età 25-34 anni vive con i genitori. Fra 2010 e 2018, una persona su dieci nel vecchio continente ha speso più del 40% del suo reddito per l’alloggio, tra cui il 38% delle famiglie a rischio povertà. Ogni notte in Europa 700mila senza dimora devono dormire nei centri di accoglienza o in strada.

Il tema “casa” è entrato di prepotenza nelle campagne elettorali per le amministrative italiane del 3-4 ottobre 2021. I sindaci vengono ritenuti dai cittadini i responsabili anche se nella realtà hanno frecce spuntate. A Milano le politiche per la case contano su tre strumenti e qualche orpello fatto di progetti sperimentali e pilota. Case popolari a gestione pubblica da una parte (70mila fra Comune e Regione). L’housing sociale che decolla con decine di quartieri e un investimento da mezzo miliardo di euro sull’Ex Macello ma che non conta più di qualche migliaio di appartamenti (9mila in tutta Italia). E infine il disfunzionale canone concordato, con il Comune a fare da intermediario sul mercato delle locazioni privato.

Boeri: “A Eindhoven il Bosco verticale in social housing. Mi auguro che l’Italia accolga la sfida” – Cosa si fa nel resto d’Europa? Mentre il capoluogo lombardo celebra il nuovo “Bosconavigli”, il bosco orizzontale progettato da Stefano Boeri in zona San Cristoforo e che verrà commercializzato con prezzi a partire da 6.400 euro al metro, venerdì 1 ottobre lo stesso Boeri presenta in Olanda il primo “Bosco Verticale” in edilizia sociale. “Ad Eindhoven inauguriamo la Trudo Vertical Forest, il primo “Bosco Verticale” totalmente in social housing”, dice l’archistar al fattoquotidiano.it. Sarà “una torre verde nella quale gli appartamenti avranno un canone d’affitto calmierato. Mi auguro che presto anche Milano e l’Italia possano accogliere la sfida di realizzare progetti abitativi verdi e accessibili a tutti”. In Italia il prezzo medio dell’housing sociale è di 500 euro al mese più spese condominiali e in Lombardia il tetto massimo di accesso è fissato addirittura a 96mila euro di Isee e quello minimo deve comunque coprire di tre volte il canone di locazione.

Il social housing olandese è molto diverso: fuori dai numerosi tecnicismi, la gestione è cooperativa con l’80% delle case che viene affittato a persone con un reddito non superiore a 39.055 euro. Il restante 20% ai redditi più alti, per garantire flussi di cassa in grado di finanziare la piramide “bassa”. Nelle case sovvenzionate dal governo le cooperative edilizie sono tenute a mantenere l’affitto al di sotto del limite di 752,33 euro nel 2021 (era 737,14 euro nel 2020). Se tutti i residenti hanno meno di 23 anni, l’affitto non può superare i 442,46 euro, a meno che non vi abiti anche un figlio, nel qual caso può comunque essere di 752,33 euro. Questo accade in un Paese che ha un Pil pro capite 1,5 volte superiore a quello della media Ue (45mila vs 30mila). In Olanda il finanziamento del social housing non è tecnicamente supportato dalla spesa pubblica sin dal 1995. Tanto che pur essendo la nazione quella con la quota più elevata di edilizia sociale nell’area Ocse, non è affatto fra quelle che spendono maggiormente in relazione al Pil. Ma c’è un sistema di garanzie sostenuto dal governo centrale, che consente a cooperative e società immobiliari di ottenere credito a tassi convenienti e ci sono sussidi per l’affitto rapidi e strutturali in base al reddito.

I colossi immobiliari tedeschi e il referendum per l’esproprio – A Berlino, invece, ha vinto nettamente il referendum che fa “tremare i colossi del real estate” per l’esproprio delle case vuote. Nella capitale tedesca il 27% del patrimonio immobiliare in affitto è in mano a poche grandi società immobiliari, contrariamente alla “piccola” rendita immobiliare frammentata in Italia. Le due più importanti società private tedesche sono Deutsche Wohnen (150mila appartamenti nella Capitale) e Vonovia, che stanno pensando a una fusione dal valore di 80 miliardi e mezzo milione di case in Germania. Dopo “Big Pharma” e “Big Oil” prende piede il sogno di “Big Rent”.

Gli alloggi vuoti contribuiscono a tenere alti i prezzi e non esiste in Europa una città dove la mole di investimenti immobiliari abbia portato a un rialzo monstre di questa portata i canoni e i valori: chi avesse comprato una casa nel 2010 a Berlino avrebbe pagato in media 1.700 euro al metro quadrato e venderebbe oggi a 5mila. L’introduzione di una forma di “rent control” nel 2015 non ha frenato il rally: più 44% sugli affitti in cinque anni. I movimenti per la casa sono agguerriti ma le proposte politiche spesso sbattono contro gli scogli della fattibilità economica e giuridica. Nel 2019 c’è stato un tentativo di imporre per legge un tetto massimo al costo dell’affitto e congelare i canoni fino al 2025. Mentre Bloomberg lo definiva un “disastro in arrivo”, la Corte Costituzionale lo ha bocciato quest’anno imponendo la restituzione di tutti gli arretrati. Il referendum alza la posta parlando addirittura di esproprio. Che avrebbe una sua fattibilità nell’articolo 15 della Costituzione tedesca, secondo il Financial Times.

Dieci giorni prima del referendum, Deutsche Wohnen e Vonovia hanno venduto quasi 15mila appartamenti alla città, per un valore di 2,46 miliardi di euro. C’è un piano per venderne complessivamente 20mila in cambio del sostegno politico alla fusione del maxi gruppo. “Con questa vendita di immobili alle società edilizie municipali, stiamo adempiendo a una promessa centrale al Senato di Berlino” ha detto Rolf Buch, ceo di Vonovia. “Stiamo vendendo gli appartamenti ad un prezzo equo”. La parte più radicale dei movimenti per la casa non ci sta e contesta. Dopo anni di “speculazione” – è la tesi – ora il pubblico paga a caro prezzo i privati e fornisce loro liquidità per ulteriori operazioni finanziarie lucrose proprio nel momento in cui i movimenti prendono piede. Un doppio guadagno. O, per fare un parallelismo all’italiana, le privatizzazioni degli anni Novanta ma al contrario. Dove invece che regalare industrie e concessioni ai privati, sono questi ultimi che fanno pagare a caro prezzo un loro parziale e temporaneo arretramento.