Mutui, con i tassi in rialzo salgono le richieste di prestiti a tasso variabile ma con un “tetto”. Ecco come capire se conviene

• di Michele Zaccardi
• 21 Giugno 2022

Dopo anni a costi ridotti, da gennaio i mutui hanno ricominciato a rincarare. Sotto la spinta dell’inflazione, i primi a diventare meno convenienti sono stati quelli a tasso fisso. E adesso è arrivato il momento di quelli variabili, che iniziano a risentire della fine dell’era dei tassi negativi. Mentre sul mercato guadagna terreno la tipologia del prestito a tasso variabile ma con un tetto massimo (cap). Per comprare una casa da 220mila euro a Milano, accendendo un mutuo ventennale da 140mila euro, un impiegato con contratto a tempo indeterminato e uno stipendio di 2.400 euro pagherebbe oggi, a seconda dell’istituto scelto, un Taeg compreso tra il 2,37% e il 3,21% se opta per un fisso e dello 0,75%-1,86% per un variabile. Che corrispondono a rate mensili tra i 721 e i 776 euro nel primo caso, tra i 616 e i 687 nel secondo. Nel caso di un variabile con cap, la rata dell’offerta più conveniente sarebbe di 610 euro e quella più cara di 714. È quanto emerge da un’analisi dell’Osservatorio MutuiSupermarket.it, motore di ricerca e comparazione tra offerte.

L’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso, l’Irs, è aumentato solo nelle prime due settimane di giugno dello 0,29%, raggiungendo quota 2,13%. Un rialzo molto consistente se si pensa che a dicembre dell’anno scorso oscillava intorno allo 0,4%. L’Euribor, a cui sono legati i mutui variabili, a giugno si è attestato al -0,31%, in aumento dello 0,08%. Sempre a dicembre 2021, l’indice era a -0,58%. Con l’annuncio da parte della Banca centrale europea di un rialzo dei tassi di interesse a luglio, e di un altro più consistente a settembre, le previsioni vedono l’Euribor tornare in territorio positivo già dal prossimo mese. Inoltre, nei mesi scorsi le aspettative di un aumento del costo del denaro avevano spinto una rapida crescita dei prestiti (più convenienti) a rata variabile. Se fino a marzo di quest’anno il 94% delle richieste riguardava mutui a tasso fisso, nella prima metà di giugno la percentuale è scesa al 60%. Di converso sono aumentati i finanziamenti a rata variabile, passati, nello stesso periodo, dal 4% al 26%.

Così sono cambiate le offerte – “Con l’aumento dei tassi fissi, partito all’inizio dell’anno e con un impatto più importante negli ultimi due tre mesi, si è avuto uno shift (spostamento, ndr) della domanda: se fino a marzo, come negli anni passati, la preferenza era per il tasso fisso, poi si è cominciato a valutare offerte alternative” spiega Guido Bertolino, responsabile business developer di MutuiSupermarket.it. Intesa Sanpaolo ha aumentato i tassi fissi fino a 35 punti base, Bper Banca li ha fatti passare da 22 a 40 pb, Bnl da 10 a 30 pb e Banco di Sardegna da 20 a 50. Molti istituti, poi, hanno alzato anche gli spread (il premio aggiunto all’Euribor e all’Irs). Nello specifico, Credem ha aumentato quelli sui mutui variabili da 10 a 20 punti base e Banco di Sardegna fino a 19 punti base. In controtendenza Banca Sella, che ha ridotto gli spread sui tassi fissi da 15 a 25 punti base.

Come valutare la convenienza dei variabili con cap – La vera novità di giugno sono però i mutui variabili con un tetto massimo (cap) che li rende molto simili a quelli a tasso fisso. Questa tipologia, praticamente assente fino a pochi mesi fa, è arrivata a rappresentare il 12% del totale delle richieste. Per valutarne la convenienza, non bisogna guardare soltanto al Taeg, che indica il costo complessivo del finanziamento, ma anche, e soprattutto, alla soglia cap: tanto minore è quest’ultima, tanto maggiore è la protezione contro futuri aumenti dei tassi. Tra le offerte segnalate da MutuiSupermarket.it, spicca quella di Intesa Sanpaolo che prevede un cap del 2,60% per prestiti che coprono fino all’80% del valore dell’immobile. “Si tratta di soluzioni molto vantaggiose se si pensa che il tasso fisso più basso offerto in questo momento è del 2,50%” prosegue Bertolino. “E spesso andiamo anche oltre: avere un mutuo variabile con un tasso inferiore al fisso rende quest’ultimo non conveniente. Con il cap se il costo del denaro scende risparmio e, al tempo stesso, sono protetto da eventuali rialzi dei tassi”.

Meno agevolazioni per i giovani – Ma anche le agevolazioni previste per i giovani stanno segnando il passo. Per evitare di andare in perdita in un contesto segnato dal rialzo del costo del denaro, infatti, tutte le banche hanno sospeso l’erogazione di mutui a tasso fisso garantiti da Consap, società del Ministero dell’economia che gestisce il “Fondo prima casa”. Tuttavia Intesa e Crédit Agricole hanno lanciato un mutuo garantito a tasso variabile con cap per gli under 36 con un Isee non superiore a 40mila euro. L’importo del prestito può arrivare a coprire fino al 100% del prezzo dell’immobile e non più l’80% (resta fermo il limite di 250mila euro). Il cap è fissato, per un mutuo trentennale, da Intesa al 2,60% (ma può scendere fino al 2,50% se si compra un immobile nuovo di classe energetica a o b) e da Crédit Agricole al 3,30%.

A livello nazionale, la finalità acquisto rimane, anche a giugno, la ragione principale nell’accensione di un mutuo (l’86% delle domande). Per quanto riguarda la durata, la più diffusa supera i 25 anni (48%). L’importo maggiormente richiesto va dai 100 ai 150mila euro (36%) mentre il 50% dei mutuatari non ha più di 35 anni.