Contratti agevolati: si scrive semplificazione, si legge deregulation

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 21 giugno 2022 il decreto legge “Semplificazioni fiscali” 2022. Questi prevede all’articolo 7 le “Modifiche della validità dell’attestazione per i contratti di locazione a canone concordato”.

Nel testo si legge testualmente “che l’attestazione…, per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato…, nonché dei contratti transitori e dei contratti di locazione per gli studenti universitari…, può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo Territoriale del Comune a cui essa si riferisce.”

Questo determinerà il rischio assai elevato di creare conseguenze profondamente negative, sia per quanto riguarda le tutele dei conduttori, sia per quanto attiene la certezza di applicare forti agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10%, riduzione Imu del 25%) a contratti effettivamente corretti e coerenti con i valori relativi all’accordo locale tra associazioni dei proprietari e sindacati inquilini, nonché sull’utilizzo del contratto tipo ministeriale senza che a questo siano aggiunte norme vessatorie.

Affermare che la precedente asseverazione è valida “fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo territoriale del Comune a cui essa si riferisce”, quindi per più contratti, non tiene conto del fatto che la vecchia attestazione si riferisce ad un preciso canone di locazione di una precisa fascia di valori.

Se un proprietario nei successivi contratti modificasse l’importo per ottenere un affitto più elevato di quello massimo, per la fascia relativa a quell’immobile determinato dall’accordo locale, quindi non corretto, questo avverrebbe senza alcuna ulteriore forma di controllo. Gli accordi territoriali prevedono specifiche fasce di oscillazione dei canoni per zone omogenee in relazione alla presenza di determinati parametri dell’immobile, elencati negli accordi, oltre che le condizioni contrattuali, che l’attestazione finora certificava essere coerenti con gli accordi e tali da non contrastare le norme in materia di stipula dei contratti di locazione.

Ora chi mai verificherà i contenuti economici e contrattuali dei contratti agevolati, transitori e per studenti? Non certo l’Agenzia delle entrate, che dichiarando la sua impossibilità a verificare che i contratti agevolati fossero tali, con la Risoluzione N. 31/E del 20 aprile 2018, aveva dato questo compito alle associazioni dei proprietari e ai sindacati inquilini di operare tale verifica.

Walter De Cesaris, segretario nazionale dell’Unione Inquilini, in merito ha dichiarato: “Come è ben noto, specialmente per quanto attiene i contratti transitori e quelli per gli studenti universitari, e più in generale per i contratti agevolati, già oggi ci troviamo di fronte a contratti agevolati non assistiti che riportano valori di affitto errati ed eccessivi nonché norme del contratto non coerenti con il contratto tipo, che vengono da noi bloccati, nella fase di asseverazione”.

Più che una norma di semplificazione fiscale, quella che il Governo ha varato è una vera e propria norma di liberalizzazione che sbilancia ulteriormente le condizioni contrattuali a favore della parte più forte, favorendo i furbini della rendita immobiliare. Ora chi verificherà l’invarianza delle norme contrattuali? Chi impedirà gli incrementi di affitto non corrispondenti ai valori fissati negli accordi locali?

In ultimo c’è da considerare il rischio di un pesante aggravio sul bilancio pubblico di una norma che, così come congegnata, pare favorire la possibilità di una completa mano libera per chi intende avvalersi di agevolazioni fiscali ma introitando affitti i cui valori vengono aumentati a scopo speculativo in regime di completa assenza di controlli.

Come faranno i Caf ad applicare la cedolare secca al 10% ad un contratto che potrebbe riportare un affitto diverso e un contratto tipo con norme ulteriori rispetto a quello validato da una asseverazione di un sindacato che si riferisce ad altro contratto precedente magari di anni? Non è un caso che i sindacati inquilini abbiano chiesto immediatamente al governo e ai gruppi parlamentari di procedere alla soppressione di una norma che non semplifica, ma apre la strada a contenziosi e soprattutto con una grave deregulation del mercato delle locazioni agevolate, per studenti e transitori.