La Germania ricalcola le rendite catastali: salgono le tasse di successione su immobili o terreni lasciati in eredità

Il nuovo disegno di legge sulle imposte modifica delle basi di calcolo per il computo del valore degli immobili. Visto che la franchigia in caso di passaggio diretto da genitori a figli o al coniuge superstite è a 400mila euro (in Italia 1 milione), metà degli eredi potrebbe dover pagare di più. L'Associazione dei contribuenti chiede di alzare la soglia esente

In Germania dall’anno prossimo chi riceverà un immobile o terreno in eredità o per donazione dovrà prepararsi a pagare di più al fisco. Il nuovo disegno di legge sulle imposte (Jahressteuergesetz 2022), in corso di approvazione, delinea la modifica delle basi di calcolo per il computo del valore degli immobili disciplinato nella legge omonima (Bewertungsgesetz). L’aumento giunge dopo che negli anni passati anche il valore dei terreni è molto cresciuto. Quando non ci saranno dati di raffronto sul valore fondiario locale, si ricorrerà per la stima ai nuovi fattori di computo. Lo spirito della novella legislativa è adeguare la contribuzione al livello del prezzo effettivo sul mercato. Mancando però di fatto, molto spesso, rilevamenti di riferimento sia di valore che di rendita immobiliare, i nuovi parametri rischiano di trovare diffusa applicazione e provocare l’aumento sistematico dei tributi.

Come spiega il sito immoverkauf24.de, per calcolare il valore reale di una casa i nuovi parametri prevedono un fattore moltiplicatore più alto di 0,4 punti (attualmente a seconda delle regioni è tra 0,9 e 1,1) e l’introduzione di un fattore di valore regionale che esprime i costi locali medi di costruzione (può variare da 1,1 in su, e quindi in aree molto richieste alzare di molto la stima). Si eleva poi di dieci anni, ad ottanta, l’utilizzabilità stimata del bene, abbassando parallelamente il tasso di interesse immobiliare legale che riflette i rischi di perdita di redditività (per case in affitto dal 5% al 3,5%), con l’effetto di aumentare così il valore dell’immobile. Pur modificando l’indicizzazione dei costi di gestione nella stima della rendita – unificando le spese di amministrazione, manutenzione e per perdita di affitti – questi diventano variabili annualmente sulla base dell’indice dei prezzi al consumo registrati dall’Ufficio statistico federale, e possono così anch’essi portare ad una valorizzazione maggiore della casa. L’Handelsblatt evidenza che vengono cambiati anche i parametri di stima delle enfiteusi, ma saranno pochi i casi rilevanti nella prassi di edifici su fondi di terzi.

Il Ministro delle Finanze Christian Lindner (FDP) intervenendo al vertice economico del quotidiano Südddeutsche Zeitung, il 23 novembre, ha detto che non crede che saranno molti i casi che saranno effettivamente colpiti dai meccanismi presuntivi. “Il procedimento della legge di valutazione sarà usato solo se le commissioni peritali locali non avranno la possibilità di stabilire il valore commerciale”. Queste non forniscono tuttavia regolarmente su tutto il territorio nazionale i necessari dati di mercato differenziati alle diverse classi di edifici. L’Associazione dei proprietari immobiliari privati “Casa e terreno” (Haus und Grund) prevede perciò che aumenti di valore stimato dal 20 al 30% interesseranno fino a due terzi di tutti gli immobili in Germania.

Sibylle Berent esperta fiscale di “Casa e terreno” ha dichiarato alla ARD che dopo forte crescita dei prezzi dei terreni che già rientravano nell’imponibile, l’ulteriore inasprimento delle stime regolate per legge impatterà adesso su almeno la metà dei beneficiari. La franchigia in caso di passaggio diretto da genitori a figli, o al coniuge superstite, in Germania è piuttosto bassa: 400mila euro (in Italia è di un milione) e gran parte del valore di un bene immobile ne fuoriusciva già. Si deve pensare d’altronde che la casa in molti casi costituisce il risparmio di tutta una vita che i genitori contano di trasferire ai figli.

Da più parti si chiede perciò di elevare parallelamente la soglia esente dall’imposta di successione. L’Associazione dei contribuenti (Bund der Steuerzahler) rileva che in caso contrario sarà come aver aumentato l’aliquota del tributo. La FDP si è fin qui sempre opposta a qualsiasi incremento della pressione fiscale ed anche il Ministro delle finanze Lindner è d’accordo, ma si trincera dietro il fatto che si tratta di imposte regionali. Sono i Länder che devono prendere l’iniziativa ed aumentare la quota esente da imposta sulle successioni: è stata fissata nel 2009 ed è ferma da tredici anni.

La Commissione dei saggi che consiglia il Governo in tema economico all’inizio di novembre aveva d’altronde suggerito nell’attuale situazione un aumento temporaneo dell’aliquota fiscale per i redditi più elevati. L’adozione di nuovi valori presuntivi per le imposte di natura patrimoniale applicate dai Länder è però destinata a durare oltre alla crisi. Chi aveva già deciso il trasferimento della proprietà con una donazione ai figli quindi correrà per portarlo a termine prima della fine dell’anno. È poi ipotizzabile che nel 2023 chi non usa direttamente un bene immobile aumenterà gli affitti -nei limiti consentiti- per recuperare i maggiori oneri tributari legati al suo trasferimento.