Immobiliare, la giungla degli affitti da incubo: a Milano 600 euro al mese per 10 metri quadri. E a Bologna 800 euro per dormire in corridoio

Non è raro imbattersi in annunci per alloggi senza i minimi requisiti di abitabilità stabiliti dalla legge. Che richiede per esempio "almeno 9 metri quadri per la camera da letto e 14 per il soggiorno", come spiega a ilfattoquotidiano.it l’architetto Barbara Rebecchi. I prezzi arrivano anche a sfiorare i 1000 euro mensili per una stanza singola in appartamento in condivisione. In aggiunta vengono richieste caparre a 3 zeri, garanti, in certi casi anche fidejussioni

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Affittare una casa o una stanza in una delle maggiori città d’Italia può rappresentare un vero e proprio percorso ad ostacoli per studenti e lavoratori fuori sede. Da Milano a Bologna, passando per Roma, nelle più grandi città universitarie d’Italia il mercato immobiliare sembra essere letteralmente impazzito. Non è raro, infatti, imbattersi in annunci che offrono alloggi senza i minimi requisiti di abitabilità stabiliti dalle normative. Per non parlare dei prezzi, che arrivano anche a sfiorare i 1000 euro mensili per una stanza singola in appartamento in condivisione in capoluoghi come Milano. Basta aprire un qualsiasi portale di annunci immobiliari per trovarsi di fronte ad offerte che lasciano letteralmente a bocca aperta.

Per fare qualche esempio: a Milano la società ZappyRent offre in affitto un monolocale dall’arredamento di età indefinibile a 600 euro mensili e 85 euro di spese condominiali mensili più tre mesi di cauzione. La metratura? Ben 10 metri quadrati. Praticamente un ripostiglio. Non mancano offerte simili nemmeno a Bologna, tra le città italiane che negli ultimi anni stanno sperimentando una bolla dovuta al grande afflusso di studenti universitari da ogni parte del Paese. Per una stanza singola in affitto in un appartamento in condivisione con cinque persone, la piattaforma specializzata in affitti a medio e lungo termine Roomless richiede 800 euro mensili. Dalle fotografie, la camera appare come un corridoio abbastanza stretto e lungo, metratura dichiarata: 11 mq.

Secondo le condizioni descritte nell’annuncio, non è possibile visitare la stanza prima di affittarla e per rescindere dal contratto prima della scadenza è necessario versare 1,5 mensilità per esercitare l’opzione di uscita anticipata. In caso di subentro, è comunque necessario pagare 200 euro più altri 225 per la chiusura del contratto, contratto che va ufficialmente disdetto almeno 3 mesi prima della data di check-out per non incorrere nel rinnovo automatico. Prezzi leggermente più bassi in media a Roma, che offre comunque soluzioni abitative non esattamente comode. Sempre su Immobiliare.it è presente un annuncio per l’affitto di un “monolocale o bilocale” da 20 metri quadrati a 500 euro mensili. Metratura dichiarata: 20 mq. Dalle foto però è chiaro che la stanza adibita camera da letto è praticamente un ripostiglio incastrato di fianco a un lavello da cucina.

I gruppi Facebook dedicati alla ricerca di affitti nelle principali città d’Italia sono pieni di richieste disperate di studenti e lavoratori in cerca di un posto in cui vivere e dormire, disposti a tutto pur di concludere l’estenuante ricerca immobiliare. Non solo annunci e richieste, nei gruppi sono presenti anche numerosi post di lamentela che descrivono lo stato del mercato immobiliare: affitti alle stelle, condizioni di entrata molto stringenti tra richieste di caparre a 3 zeri, garanti, contratti a tempo indeterminato e in certi casi anche fidejussioni, ma soprattutto richieste totalmente fuori scala rispetto a quanto offerto in cambio: alloggi fatiscenti che spesso non rispettano nemmeno i minimi requisiti di abitabilità e che non assomigliano minimamente a quelli delle foto pubblicate negli annunci online, causa abuso del grandangolo o immagini pesantemente post-prodotte.

Ma quali sono i requisiti minimi di abitabilità da verificare prima di affittare una casa o stanza? La normativa può essere di difficile interpretazione per un non addetto ai lavori. “In linea di massima le superfici minime per un alloggio sono di 28 metri quadri compresi di servizi per un abitante, minimo 9 metri quadri per la camera da letto e 14 per il soggiorno – spiega a ilfattoquotidiano.it l’architetto Barbara Rebecchi – Per una coppia, invece, la metratura minima sarebbe di 38 Mq, requisiti stabiliti dagli artt. 2 e 3 del D.M 5 luglio 1975”. La normativa, però, non è lineare perché anche se il DM del 1975 impone chiaramente che per due persone occorrano minimo 38 mq di superficie, la successiva normativa in materia ha dato una lettura più estensiva: infatti, in caso di verifica per rilascio del certificato di idoneità alloggiativa si computano 14 mq a persona per le prime 4 persone, poi 10 mq dalla quinta persona in avanti. Stando quindi a questo criterio, 28 mq sarebbero sufficienti per due persone.

In caso di affitto, sarebbe buona norma richiedere al locatore o all’agente immobiliare sia la visura catastale, sia la planimetria catastale: “Sulla visura compare la superficie e anche la categoria catastale. Le abitazioni rientrano nelle categorie da A/1 a A/9. Gli A/10 sono uffici, C/1 negozi e C/3 laboratori quindi non dovrebbero essere affittati ad uso residenziale. Si dovrebbe poi diffidare assolutamente delle unità con categoria C/2 (magazzini, depositi, cantine, solai) e C/6 (box) perché non consentono la permanenza di persone”, spiega l’architetto Rebecchi. E’ possibile recuperare un seminterrato o un sottotetto a fine abitativi, ma soltanto a fronte della corretta applicazione delle specifiche leggi regionali.

Per quanto riguarda le camere da letto, la stanza con un solo posto letto deve essere almeno 9 mq e dotata di una finestra grande almeno 1,12 mq. La stanza con due posti letto invece necessita di un minimo di 14 mq con finestra grande almeno 1,75 mq. Le normative, però, non sono identiche in tutta Italia e in determinate aree del Paese le metrature minime possono essere differenti. A Milano, per esempio, la superficie minima di una stanza con un posto letto è di 8 mq con una superficie finestrata di 0,9 mq. Per quanto riguarda l’altezza minima, è necessario rispettare i 2,70 m tranne per i sottotetti recuperati – in quel caso c’è una deroga a 2,40 metri. “Molto spesso i ripostigli in quota, detti anche ripostigli aerei, vengono modificati e spacciati per soppalchi dove posizionare il letto, ma in realtà non sarebbero regolari”, avverte.

Non meno importanti le verifiche di sicurezza che riguardano scaldabagni, caldaie e impianti elettrici: lo scaldabagno a gas non può essere installato in determinate posizioni o in determinati ambienti, come ad esempio il locale in cui si dorme. Per verificare se gli impianti sono a norma bisognerebbe chiedere al locatore o all’agente immobiliare le certificazioni di conformità dell’impianto a gas e di quello elettrico e verificarle con un addetto ai lavori perché sono documenti abbastanza complessi da leggere.

Infine, tutte le aree della casa, comunque, devono rispettare determinati requisiti di legge. “L’ambiente in cui è ubicata la cucina deve avere una finestra, mentre il bagno deve essere dotato di tutti i sanitari”, spiega l’architetto Rebecchi. Inoltre, è necessaria la presenza dell’antibagno. Qualsiasi ambiente contenente la cucina deve essere disimpegnato dal vano wc. “E’ opportuno però chiarire che la normativa igienico sanitaria è derogabile nel caso di unità appartenenti ad edifici sottoposti a vincolo di tutela e che alcune irregolarità potrebbero essere state sanate a seguito di opportuna domanda di condono edilizio nelle tre turnate disciplinate dalle leggi 47/1985, 724/1994 e 326/2003 – conclude l’architetto Rebecchi – quindi sarebbe utile verificare anche questi aspetti”.