Caro affitti, è emergenza anche in Spagna. Una nuova legge fissa limiti agli aumenti e dà incentivi ai proprietari che abbassano i prezzi
Via del Calvario, quartiere Lavapies, una zona centrica di Madrid. Monolocale di 20 mq – di cui 14 utilizzabili – annunciato da una nota agenzia immobiliare su Idealista, uno dei portali più utilizzati per cercare casa. Al quinto piano, senza ascensore, il piano cucina è accanto al letto. Di fronte, un bagno, senza porta. Prezzo: 650 euro al mese. Malasaña, altro quartiere al centro della capitale spagnola che ha sofferto negli ultimi anni un profondo processo di gentrificazione. In via del Tesoro è in affitto un monolocale di 25 mq, di cui 22 utili. Quarto piano con ascensore. Costo: 950 euro + 150 se si vuole anche il garage.
La crisi abitativa è stata al centro del dibattito nelle ultime settimane in Spagna e continuerà a essere uno dei temi più discussi durante la campagna elettorale per le elezioni regionali e comunali del 28 di maggio, che inizia ufficialmente questo venerdì. Il costo della casa, come conseguenza dell’aumento vertiginoso degli affitti e delle ipoteche, rappresenta una delle principali preoccupazioni degli spagnoli. Secondo un sondaggio dell’agenzia 40dB realizzato per El Paìs e la Ser, inquieta l’82,8% degli intervistati. Ma non solo, questa situazione preoccupa anche il Consiglio d’Europa, che in un rapporto successivo alla visita della commissaria per i diritti umani Dunja Mijatovic ha identificato il problema abitativo come uno dei più gravi e da affrontare “urgentemente”. Nel mirino la scarsa offerta di alloggi sociali a prezzi accessibili e l’alto costo degli affitti e dell’acquisto dovuto a scelte politiche che hanno aperto la strada ai fondi d’investimento. “La casa non dovrebbe essere considerata un bene accessibile solo per pochi. L’accesso a un alloggio dignitoso è un diritto umano centrale per il pieno godimento della maggior parte degli altri diritti”, si legge nel rapporto. Per questo ha sollecitato il governo ad adottare rapidamente la legge sulla casa, attualmente in discussione al Senato, che si prevede verrà approvata a fine mese.
Cosa include la nuova legge sulla casa – Si tratta dell’ultimo grande compromesso che il governo di Pedro Sánchez aveva assunto e che voleva risolvere prima delle elezioni generali di fine anno. Dopo mesi di trattative, lo scorso 27 aprile è stata approvata dal Congresso dei Deputati ed è ora in discussione al Senato. Tra gli aspetti principali ci sono limiti al prezzo degli affitti: il tetto massimo di aumento in caso di rinnovo del contratto è fissato al 2% fino a fine 2023 mentre nel 2024 sarà del 3% e dal 2025 verrà stabilito un nuovo indice per fissare i prezzi nelle zone “stressate”. Cioè aree che rispondono ad almeno una delle due condizioni fissate dalla nuova norma: costo dell’ipoteca o dell’affitto più le spese basiche superiore al 30% del reddito medio delle famiglie o prezzo dell’acquisto dell’immobile o dell’affitto aumentato tre punti percentuali in più dell’Indice dei prezzi al consumo nei cinque anni precedenti. Nelle zone “sotto stress” il numero di proprietà di una persona fisica o giuridica necessario per considerarla “grande proprietario” potrà scendere da 10 a 5 con l’obiettivo di limitare la speculazione e l’accaparramento di immobili.
Le spese di intermediazione dell’agenzia immobiliare per l’affitto di un appartamento saranno a carico del proprietario e non dell’inquilino. Inoltre, si vieta l’aumento del costo dell’affitto attraverso l’imposizione di nuove spese, come tasse sui rifiuti, spese condominiali o costi extra di qualsiasi tipo. Le case sfitte saranno più care: per incentivare l’utilizzo degli alloggi rimasti vuoti da più di due anni, i municipi potranno applicare un aumento dell’Imposta sui beni immobili ai proprietari, che varia da un minimo del 50% a un massimo del 150% in base a quanto tempo è rimasta sfitta la proprietà o al numero di immobili vuoti dello stesso proprietario.
I proprietari di alloggi nelle zone “stressate” potranno accedere a sconti sull’Irpef sui rendimenti dell’affitto: saranno del 50% e potranno aumentare fino al 90% se i nuovi contratti firmati prevedono una riduzione dell’affitto di almeno un 5% rispetto al contratto precedente. Le famiglie vulnerabili avranno maggiori tutele perché si dà priorità all’accordo tra proprietario e affittuario. Nel caso in cui non sia possibile, viene concesso un periodo di tempo per far sì che i servizi sociali possano offrire soluzioni abitative dignitose alla famiglia. Vengono vietati gli sfratti senza data e ora prestabilite.
Si prevede di destinare più terreni alla costruzione di alloggi sociali. L’obiettivo è garantire un maggiore accesso alla casa, soprattutto per i giovani per permettere la loro emancipazione. Nelle ultime settimane, Sánchez ha annunciato la messa a disposizione di 183.000 di alloggi sociali destinati all’affitto. Mentre alcuni sono già stati costruiti, altri si trovano in diverse fasi di progettazione e richiederanno certo tempo per essere edificati.
Il problema dell’edilizia pubblica in Spagna – La questione degli alloggi pubblici è stata tralasciata a lungo nel paese iberico. Josep Maria Raya, docente di economia applicata dell’Università Pompeu Fabra di Barcellona, spiega a Ilfattoquotidiano.it che questa grande assenza “è dovuta a una cattiva pratica soprattutto dei primi anni di democrazia, quando si sono costruiti milioni di alloggi pubblici ma tutti destinati alla proprietà. Sono stati venduti e il settore pubblico si è ritrovato senza alloggi sociali. Inoltre, dal 2010 a oggi la costruzione di queste strutture è stata minima”.
I dati dell’Observatorio de la Vivienda y el Suelo del 2020 confermano il problema. In media nell’Unione Europea l’edilizia sociale rappresenta un 9%: la Spagna si ferma solo al 2,5%, l’Italia al 3,7%. “Le misure annunciate finora vanno sulla buona strada ma non sono sufficienti. Per stare in linea con gli standard europei dovremmo moltiplicare per sei gli alloggi pubblici attuali (circa 300.000 immobili). Ciò significa costruire più di 1.500.000 case. C’è bisogno di una politica di lungo periodo, attenta alla questione abitativa, perché questo problema non si può risolvere in un anno”, afferma Raya. Per l’esperto la nuova norma sulla casa ha aspetti positivi e negativi. “Tutte le misure che aumentano l’offerta di case in affitto, come incentivi ai proprietari, aumento degli alloggi pubblici o dell’IBI sulle case vuote, sono positive. Ma ce ne sono di negative come il controllo del prezzo degli affitti, che va nella direzione contraria perché ridurrà l’offerta di appartamenti in affitto”, spiega.
Nel suo rapporto annuale pubblicato questa settimana, il Banco di Spagna spiega che il controllo del prezzo degli affitti potrebbe generare effetti indesiderati nel medio periodo. “La letteratura economica ha evidenziato che, anche se il controllo dei prezzi è capace di ridurre il costo degli affitti nel breve periodo nelle zone regolate, questa politica può generare effetti avversi sull’offerta di case in affitto e la segmentazione del mercato immobiliare”, si legge nel documento. In particolare, considera che potrebbe ridursi l’offerta di alloggi nel mercato e la qualità degli stessi, e potrebbe provocare un cambiamento nell’offerta e un aumento dei prezzi nelle zone non regolate, soprattutto nel lungo periodo.
Una crisi abitativa senza precedenti – L’emergenza abitativa in Spagna ha diverse sfaccettature ma riguarda soprattutto gli affitti. “Dallo scoppio della crisi finanziaria la domanda [di alloggi in affitto] è aumentata e, in assenza di un’offerta sufficiente (sia sociale, sia privata), i prezzi sono cresciuti, specialmente nelle zone più vicine alle grandi aree metropolitane come Madrid e Barcellona”, continua Raya. L’esperto afferma che questo problema colpisce soprattutto i giovani, incapaci di accedere a un alloggio dignitoso di proprietà e con dei salari che sono cresciuti meno rispetto agli affitti.
Uno studio di Fotocasa, pubblicato lo scorso 24 aprile, rivela che gli spagnoli hanno destinato il 43% del loro stipendio lordo per pagare l’affitto nel 2022, contro il 40% del 2021 e il 30% del 2012. Il rapporto, intitolato “Relación de salarios y vivienda en alquiler en 2022” (Relazione sui salari e sulla casa in affitto nel 2022) si basa sui dati degli stipendi medi delle offerte di lavoro pubblicate sulla piattaforma InfoJobs e sui prezzi medi degli alloggi in affitto dell’Índice Inmobiliario Fotocasa, del gruppo Adevinta. “Il prezzo degli affitti è oggi al massimo storico, mostrando il maggiore incremento degli ultimi 17 anni”, dice María Matos, portavoce di Fotocasa. “Il rincaro provoca uno sforzo salariale per il cittadino che supera i livelli consigliati dai principali organismi di controllo europei, che stabiliscono che non si dovrebbe destinare più del 30% dello stipendio al costo della casa. In questo momento siamo 10 punti oltre la cifra di 10 anni fa”.
Lo scenario non è la stesso in tutto il Paese: la situazione più critica si registra nelle Baleari (58%), in Catalogna (58%) e nella comunità di Madrid (57%). Solo due regioni si trovano sotto la soglia del 30%: sono Castiglia e Leon ed Extremadura, con il 24% e il 25% rispettivamente. Se si guardano i dati provinciali, i residenti di Barcellona destinano un 62% del loro stipendio lordo all’affitto, mentre a Gipuzkoa un 59%. “Soprattutto nelle zone più ‘stressate’ è evidente che il problema di accesso a un alloggio in affitto si sta aggravando”, ha concluso Matos.