Legge di Bilancio, la cedolare secca al 26% non basta: gli affitti brevi resteranno più redditizi

L’affitto breve? Resta più conveniente di fronte al fisco nonostante l’aumento della cedolare secca al 26% inserito in legge di Bilancio. L’aumento, quando ad essere affittati siano almeno due immobili, era stato salutato dal sottosegretario Fazzolari come una misura a difesa di famiglie e studenti e aveva causato frizioni all’interno della maggioranza, con la netta contrarietà di Forza Italia. Nelle intenzioni del governo la misura – che, secondo le ultime indiscrezioni di governo, dovrebbe entrare in vigore il primo gennaio 2024 e sarà corretta attraverso un emendamento del governo per escludere il primo appartamento dall’incremento – avrebbe dovuto penalizzare gli affitti fino a 30 giorni, a vantaggio invece dei contratti 4+4. Tuttavia, uno studio condotto dal Sole 24 Ore dimostra che nelle grandi città l’affitto breve è comunque più conveniente. Fatta eccezione per Torino e, in misura minore Milano, infatti, il rendimento si ridurrà, ma rimarrà comunque più alto, spiega il quotidiano economico.

Così, a Roma, il proprietario di un bilocale del valore di 350mila euro riscuote un canone annuo di 19.800 euro tramite affitto 4+4 nel mercato libero (1.620 euro al mese), che diventano 13.976 euro di reddito se opta per la cedolare al 21% (rendimento al 4%), al netto dei costi (Imu e spese). Scegliendo l’affitto breve, invece, l’incasso sarebbe di 51.363 euro all’anno (calcolando 176 euro di tariffa media giornaliera con un tasso di occupazione all’80%), da cui – oltre alla cedolare secca – andrebbero decurtati i costi operativi, le commissioni ai portali di annunci e i costi di pulizia. Per un totale di 26.630 euro di reddito netto (7,6% di rendimento). Ipotizzando che il proprietario abbia più di un immobile a reddito con la locazione turistica, scrive il Sole24ore, nel 2024 il reddito netto del bilocale scenderebbe a 24.062 euro (6,9% di rendimento) con la cedolare al 26%, ma sempre più conveniente rispetto all’affitto lungo.

Nelle simulazioni, elaborate utilizzando i dati medi di mercato, risulta più vantaggioso l’affitto lungo solo a Torino, dove con la cedolare al 21% ha già la meglio il contratto 4+4. A Milano, invece, il bivio è tra ricavi annui netti da 15.548 euro, grazie a un canone di 1.810 euro al mese, oppure guadagni per 15.908 euro (con tariffa giornaliera di 150 euro, 66% di occupazione): il risultato è un rendimento netto pari al 4,3% con l’affitto lungo e al 4,4% con quello breve. Con almeno due unità immobiliari in affitto breve e la cedolare al 26%, invece, si ribalterebbe l’appeal, facendo scendere il rendimento netto al 3,9% dell’affitto breve. A Napoli, infine, la redditività passerebbe dal 5,5% al 4,8%, rispetto al rendimento del 4,2% offerto da un affitto tradizionale.