Cosa resterà di questi anni di grande sviluppo immobiliare a Milano? Tutti gli operatori dovranno fare i conti con le incertezze del dopo-pandemia. Ma per ora esibiscono tranquillità e la parola d’ordine è: avanti come prima. Sulla carta ci sono a Milano progetti che coinvolgono oltre 3 milioni di metri quadrati. Il progetto Mind, sull’area Expo, si estende su 1,1 milioni di metri quadrati. Gli scali ferroviari, abbandonati dai binari e riurbanizzati, trasformeranno 1,2 milioni di metri quadrati. Bovisa Gasometro è un’area di 850 mila metri quadrati da riqualificare. La Città della Salute, nel Comune di Sesto San Giovanni ma senza soluzione di continuità con Milano, impegnerà 1,4 milioni di metri quadrati. Se poi aggiungiamo le trasformazioni in corso o progettate a San Siro, a Città Studi, a Citylife, a Fiera Milano City, Piazza d’Armi, Santa Giulia a Rogoredo, il cambiamento metropolitano è ancor più radicale.
L’operazione “Mind” è il più grosso affare in corso a Milano: 510 mila metri quadrati di nuovi edifici, che ospiteranno 40 mila utenti, per un progetto che prevede investimenti per 4 miliardi, 2 pubblici e 2 privati. Sarà soprattutto terziario (200 mila mq), con l’arrivo, per ora solo ipotizzato, di grandi aziende come Novartis, Bayer, Glaxo, Bosch, Abb, Celgene, Ibm. Poca residenza (63 mila mq), 30 mila di social housing, altri 54 mila di residenze per studenti, 16 mila di spazi commerciali. Tutto gestito dai privati di LendLease insieme alla società pubblica proprietaria delle aree, Arexpo. Per ora, l’unico che ha già aperto i cantieri è l’ospedale Galeazzi.
Ciò che renderà (forse) possibile l’operazione “Mind”, facendo da calamita per le aziende hi tech e big pharma da attirare sull’area ex Expo, sarà il trasferimento qui delle facoltà scientifiche dell’Università Statale (150 mila mq, costo ipotizzato 380 milioni), oltre al più piccolo centro di ricerca Human Technopole su genoma e big data. Per il parco promesso, che doveva occupare almeno la metà dell’area, resteranno solo le briciole.
L’altra grande trasformazione urbana che cambierà il volto di Milano è quella degli scali ferroviari, sette grandi aree delle Ferrovie dello Stato. Protagonista, con Fs (che contano di guadagnarci almeno 500 milioni) è la Coima di Manfredi Catella. Sorgeranno nuovi edifici per 674 mila metri quadrati. Nelle due aree più grandi e preziose, lo Scalo Farini e lo Scalo Romana, l’indice edificatorio è altissimo, più dello 0,8. A Fs, il Comune di Milano ha lasciato mano libera e concesso un accordo di programma, praticamente un piano regolatore su misura.
Molte polemiche attorno al progetto San Siro, presentato da Milan e Inter, che prevede l’abbattimento del Meazza, la costruzione di un nuovo stadio e, attorno, il solito diluvio di cemento: quasi 300 mila metri quadrati di nuove edificazioni, 180 mila di spazi commerciali, 66 mila di uffici, 15 mila di hotel, 13 mila per intrattenimento, 5 mila di spazio fitness, 4 mila di centro congressi.
A Sesto, sulle aree un tempo occupate dalle acciaierie Falk, saranno costruiti (dagli americani di Hines) edifici per 1 milione di metri quadrati. Indice edificatorio altissimo: 0,9. Il progetto è stato chiamato “Città della salute e della ricerca”, perché qui saranno edificate le nuove sedi dell’Istituto neurologico Besta e dell’Istituto dei tumori: spesa 480 milioni (328 li mette la Regione, 40 lo Stato, 80 i privati). Quanto alla ricerca, il progetto Mind ha scippato l’idea a questa area. Così, a parte i due ospedali, tutto il resto è il solito terziario, residenziale e commerciale. Tanto che Renzo Piano, che aveva firmato il primo piano, se n’è andato sbattendo la porta: “Lascio il progetto. Non sono il garante di uno shopping center con un parco divertimenti”.